文档介绍：永州腾飞名城项目
营销诊断报告
中驰地产
思变, 突破……
本案思路:
【壹】
【贰】
【叁】
【肆】
研判市场
身处何境?
找出障碍
存在的问题?
实现突破
我们怎么做?
解读项目
我们有什么?
Part One 市场分析
Part Two 项目分析
Part Three 客户分析
Part Four 项目存在的问题既解决之道
Part Five 营销策略
市场高速发展,存在投资型过热隐患。
房地产市场过热隐患分为两种:
1、市场过热
如上海、深圳之前出现的炒楼风波,导致虚拟资本猛增,形成了现在的市场泡沫。
2、投资型过热(投资增长)
如海南国际旅游岛计划,前期资本市场资金充裕,受高速发展的地产市场吸引,导致大批资金涌入地产市场。
湖南房地产市场虽投资增长速度快,但不存在因虚假需求导致的市场泡沫。
市场分析----宏观面
市场结构性供应失衡
金字塔型的需求构成
中高档产品的膨胀性供应
目前供应的构成
高端需求
安居需求
舒适型需求
从全国来看中高档产品的供需矛盾最为集中,竞争压力将逐步加大,安居型产品需求量大,供应相对较少。但就三、四线城市,随着经济的发展,带有改善居家环境为目的的刚性需求旺盛。
市场分析----宏观面
豪宅产品
改善型产品
安居型产品
市场分析----宏观面
2010年房地产市场形势展望:
房地产开发投资稳步增长,商品房屋空置面积会有较大幅度增加;
价格上升幅度将会得到控制;
改善型”居住需求成为第一推动力;
未来房地产市场再次进入阶段性调整;
2010年房地产业将现“三稳”局面。因此“稳定房价,稳定销售,稳定投资的“三稳”局面,是政府调控目标;
增供成为国家房地产政策主要思路;
三四线城市房地产业发展空间加大。放宽户籍限制的政策,使中小城市和小城镇成为城镇化的主阵地。显然,一些三四线城市和小城镇的地产行业将迎来大的发展机遇,与大城市距离比较近的一些中小城市和小城镇的房地产业发展空间会很大。
稳中求调整是2010年房地产市场的主基调
市场分析----宁远房地产市场
1、宁远县房地产项目的布局
宁远县房地产项目具备一定定规模的有8个,分别是领域中央、锦绣华庭、恒盛广场、永新时代广场、印山花园、霖轩豪园、御景豪庭和腾飞名城。
可见,宁远大部分楼盘都集中在老城区一块,仅有腾飞名城和印山花园远离老城区。
市场分析----宁远房地产市场
2、各大楼盘项目定位
商住两用主要有领域中央(17层电梯小高层)﹑锦绣华庭(12层电梯小高层)﹑恒盛广场﹑永新时代大厦(19层电梯小高层)和御景豪庭。
住宅主要有印山花园和腾飞名城。
可见,楼盘都以家居为主,投资型房产主要集中在老城区一块,投资也以商铺为主,对于住房投资宁远很少;楼梯房比电梯房去化快,底层复式要顶层复式容易去化。
3、宁远县项目各户型销售情况
基本售完楼盘有:领域中央、锦绣华庭、恒盛广场、永新时代广场、印山花园
销售达到5成的楼盘有:霖轩豪园、御景豪庭
宁远住房购买力很强,购房需求很大,但流动人口不多,客户基本是本地乡镇入城客户和改善型客户,所以户型销售基本以中型户型为主,2房2厅、3房2厅、4房2厅销售最佳,其中3房2厅最受宁远消费者欢迎,各大楼盘3房基本都已经售罄,2房与4房也只有少量未售。大户型,如复式楼销售也较好,而小户型如公寓相对来说销售较差。
市场分析----宁远房地产市场
4、绿化配套对销售情况的影响
宁远楼盘绿化不多,主要原因:
楼盘普遍都不大;
大多数楼盘都是1-2栋高层;
开发地点都在老城区中心;
宁远人对绿化理念引进时间不长。
绿化对大型住宅销售有着很大影响,据了解印山花园因为一期绿化的出色对后面几期的销售有着良好的促进。
配套好的楼盘,如领域中央、恒盛广场、永新时代大厦、锦绣华庭销售状况非常火热,很多楼盘基一开盘就售罄。
5、各楼盘购买人群分析
据了解,宁远客户主要是乡镇入城和改善型客户,客户主要来自本地,一部分本地居民改善生活购房,一部分外出务工人员回家置业,因为外出人员对信息了解相对本地要高,所以购房客户有一定的投资理念。并且在调查中发现宁远人更愿意购买多层,而且宁远人很实在,往往在看到建筑,绿化实物后才实行购买。