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嘉城城商商业业广广场场A区返返租租模模式式深深化化
暨销销售售形形式式剖剖析析报报告告
(机机密密报报告告))
2012年11月
谨呈呈::麒麒麟麟地地产产
机密密方方案案
请妥妥善善保保存存!!
有限限公公开开范范围围::
1、对对““嘉嘉城城商商业业广广场场””的的有有关关贵贵公公司司主主管管领领导导审审阅阅时时公公开开。。
2、对对““嘉嘉城城商商业业广广场场””营营销销智智囊囊团团成成员员公公开开。。
细节节决决定定成成败败,,一一个个环环节节出出了了问问题题或或脱脱节节,,将将导导致致全全盘盘皆皆输输,,我我们们尚尚有有许许多多工工作作没没做做到到位位,,许许多多事事项项尚尚未未有有效效推推进进,,我我们们对对整整个个项项目目的的营营销销负负责责,,“使全全盘盘操操作作立立于于不不败败之之地地”在这这样样的的工工作作原原则则下下,,我我们们实实事事求求是是的的提提出出此此方方案案,,希希望望各各位位领领导导耐耐心心、、细细心心审审阅阅!!并并提提出出宝宝贵贵指指导导意意见见!!
这样样的的数数据据与与趋趋势势不不得得不不让让我我们们关关注注!!
1、瑞瑞信信调调查查的的中中国国居居民民对对于于房房地地产产看看涨涨/看跌跌指指数数,,2011年10月至至2012年4月处处于于50以下下((整整体体看看跌跌))。。2011年11月见见最最低低点点之之后后,,连连涨涨8个月月,,其其中中5月份份跨跨越越了了50这一一荣荣枯枯分分水水岭岭。。
2、美美国国2012年9月14日实实行行QE3∞∞,日日本本实实施施QE9,中中国国政政策策上上再再一一次次淡淡化化房房地地产产打打压压措措施施的的情情况况下下,,中中国国房房地地产产大大周周期期((18-20年涨涨跌跌轮轮回回,,具具体体参参见见博博文文::库库兹兹涅涅兹兹房房地地产产周周期期))的的上上升升阶阶段段尚尚未未完完全全走走完完。。这这一一轮轮三三年年左左右右的的房房地地产产库库存存周周期期很很可可能能将将于于明明年年3月前前后后结结束束。。
3、图图一一::中中国国人人民民银银行行资资产产负负债债表表“储备备货货币币”增量量((单单位位::万万亿亿人人民民币币/年))
注::原原始始数数据据更更新新到到8月份份((央央行行仅仅公公布布到到8月份份));;9月及及以以后后为为计计算算机机拟拟合合预预估估数数据据。
图二二::商商业业银银行行系系统统“每月月新新增增外外汇汇占占款款”6个月月移移动动平平均均值值
注:原始数数据更新到到9月份;10月份及以后后为计算机机拟合预估估数值
从外汇占款款和其它经经济指标综综合来看,,看涨明年年3月份(政府换届)以后中国房房地产的牛牛***情;;看涨明年年3月份以后新新一轮通货货膨胀。
结论
小结:项目当前已已经进入““产品”到到“货币””惊险一跳跳的前夜,,实现本案案的“深度度策划,完完美执行””,后期我我们的工作作强度非常常大。甲方应当缩短、、加快决策策程序,有有效组织相相关部门,,群策群力力,全力推推进项目基基础工作进进程。
1、分拆面积积、产品划划定、公摊摊比例确定定;
2、公摊面积积过大,市市场销售抗抗性的处理理结果;
3、G负1F面积划定及及具体销售售方式确定定
4、返租主体体的管理公公司相关人人员要进入入实质工作作;
5、返租折减减方式确定定、各项法法律文本确确定;
6、工程的施施工进度确确定;
目前最急迫迫,急需讨讨论解决的的重大问题题