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成都商业地产市场现状及未来开展趋势阐发
目录:
第一局部:成都商业地产环境阐发和开展状况阐发...............................................................................................................................................................................2
一、全国商业地产市场现状阐发.....................................................................................................................................................................................................2
二、成都商业地产环境阐发及商业地产规划.................................................................................................................................................................................3
第二局部、成都商业地产开发情况阐发................................................................................................................................................................................................17
一、成都商业地产开发情况阐发...................................................................................................................................................................................................17
二、成都商业地产代表楼盘统计表...............................................................................................................................................................................................25
第三局部:成都商业地产典型楼盘个案阐发........................................................................................................................................................................................29
一、...........................................................................................................................................................................................................................29
二、国内知名城市综合体案例借鉴阐发——天河城广场...........................................................................................................................................................32
第四局部、成都商业地产楼盘形态阐发................................................................................................................................................................................................41
一、成都商业地产经营策略的比较...............................................................................................................................................................................................41
二、地产+商业营运模式的探讨.....................................................................................................................................................................................................43
三、成都写字楼市场简况阐发.......................................................................................................................................................................................................44
四、成都商务酒店市场简况阐发...................................................................................................................................................................................................44
第五局部:成都商业地产未来开展趋势阐发........................................................................................................................................................................................47
一、成都商业地产市场总结...........................................................................................................................................................................................................47
二、成都商业地产未来开展趋势...................................................................................................................................................................................................48
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第一局部:成都商业地产环境阐发和开展状况阐发
一、全国商业地产市场现状阐发
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市,中国零售业全面对外开放,几乎所有的大中
城市都已经建设大型的购物中心,这就为商业地产商的开展留下了巨大市场开展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁
形式、以全面融合地财产与商业为特色的地产形式,正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮,
商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。
2021年全国房地产市场快速回暖,%%,办公楼和商业营业用房市场也增
长显著,%%,%%,%%;
此外,两类物业的投资额也有明显增长,%,,商业营业用
%,为2005年以来最高年增长速度,甚至高于了同期住宅开发投资。中稳渡过金融
危机的冲击后已经迎来了新的开展机遇。:.
二、成都商业地产环境阐发及商业地产规划
〔一〕:成都会商业数据阐发
1、国民出产总值GDP
成都会2021年第一季度国民出产总值及增速与前两年同期对照表〔亿元〕
08年第一季度09年第一季度10年第一季度
国民出产总值增速国民出产总值增速国民出产总值增速
%%%
2021年后,,GDP依然保持两位数增长速度,%的涨幅,创下近年来单季度最
高值。显示出成都经济强劲开展势头。
2、社会消费品零售总额
成都会2021年第一季度社会消费品零售总额及增速与前两年同期对照表〔亿元〕
08年第一季度09年第一季度10年第一季度
社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速
%%%
此中2021年零售业开展较快。,%,;零售业占社会消费品零售
%,。2021年住宿餐饮业实现零售额亿元,%。:.
3、城乡居民可支配收入
成都会2021年第一季度城乡居民可支配收入及增速与前两年同期对照表
08年第一季度09年第一季度10年第一季度
指标
数值同比总值同比总值同比
城市人均可支配收入〔元〕4447↑%5174↑%5812↑%
农村人均现金收入〔元〕2272↑%2555↑%2860↑%
比来几年,城乡居民可支配收入稳步提高,增速都在10%以上,包管了成都商业经济的持续开展势头,给未来商业物业的
开展奠基了坚实的根底。
4、居民消费价格指数〔CPI〕
成都会2021年第一季度CPI与前两年同期对照表
分类08年第一季度09年第一季度10年第一季度
CPI↑%↑%↑%
2021年来,成都会CPI指数持续上涨,但涨速趋缓,属高位运行态势,总体来说物价不变,有利于商业市场的开展。
:.
5、成都主要零售物业新增供应与存量
6、总结
✓成都消吃力强,,人均消吃力非常可不雅。
✓成都商业市场持续不变开展,给商业物业的开展奠基了坚实的根底。
✓零售业市场开展势头强劲,占社会消费品零售总额比重很高。%。
✓零售商业被一致看好,导致新增大型卖场多,商业总存量攀新高
:.
〔二〕、成都会商业地产政策和规划阐发
1、相关政策——“新政调控成就商业地产
伴随着一系列新政调控的出台,楼市低迷,住宅市场扑朔迷离,房地产住宅市场的“有价无市〞,让众多开发商和地产中介,
开始将住宅的投资转向商业地产。
新政出台,“商住倒挂〞现象有望扭转,其原因有以下几个方面:
✓新政后商业地产呈现补涨行情,而住宅地产可望下行。
✓住宅离场资金逐利,大规模涌入商业地产。
✓地产企业纷纷转战商业地产,带动区域商业开展和繁荣。
2、成都商业网点开展规划出台
规划要点:
成都会中心城商业网点应依托二轴,建设和完善一个中央商务区,六大旅游休闲商业区,积极开展会展商务区,调整批
发市场布局,培育片区商业中心、居住区商业中心、街坊商业,积极鞭策专业特色商业街的建设,形成整体适当分散、局部
相对集中,布局合理、大中小结合的商业网络布局。
预期目标:
✓成立与国表里市场接轨的现代商业网络体系,把成都建设成为中西部地域的商贸中心城市。
✓通过优化网点布局,调整网点业态业种,开展现代畅通方式,拓展现代消费效劳领域。
✓,年均递增12%;,年均递增10%;2021
,年均递增8%。:.
3、成都中心城区商业开展规划:
金牛区
商业网点总体布局:“一城一带两轴四区〞,确定“四线十一点〞为金牛区重点打造区域。
一城:成都国际商贸城。一带:羊西线-一品天下文化美食旅游带。两轴:人民北路北延线商业主轴、沙西线商业次轴。
四区:结合规划的“沙湾片区商贸商务中心〞、“华侨城片区商业中心〞、“火车北站片区商业中心〞和“大天(大丰-天回)
片区商业中心〞,形成4个具有市级影响力的泛商业区,别离为“沙湾商贸商务区〞、“华侨城休闲娱乐区〞、“火车北站-
荷花池城市交通综合体〞、“人民北路北延线商贸商务区〞。四线:北站片区商业中心、驷马桥商住区改造、成都国际商贸
城、大天(大丰-天回)片区商业中心、金府商圈、凤凰山商住区改造、银杏园老天回一条街。
由此,区域二环内日用百货市场将迁至北部商贸城,同时完善“一品天下〞美食旅游特色商业街、五块石茶文化特色商
业街,打造“金牛-金沙〞特色商业街和“锦水花间〞特色商业街
成华区:
商业网点总体布局:“四心三轴、四区两带〞,确立了“一心、两带〞旅游商业开展布局。
四心:指位于猛追湾-建设路区域的猛追湾建设综合商务中心、依托城市新客站的保和综合商贸中心、位于川陕路区域的
青龙综合商贸中心和位于成华大道区域的龙潭综合商贸中心。
三轴:成华大道商业开展轴、府青路-川陕路商业开展轴和水碾河路-迎晖路商业开展轴。
四区:“中提升、南跳跃、东推进、北培育〞四个开展策略区构成,“中部商业提升区〞位于二仙桥路和成华大道以西
区域;“南部商业跳跃区〞位于成华大道和成南高速以南区域;“东部商业推进区〞位于二仙桥路以东和成赵路以南区域;:.
“北部商业培育区〞位于成赵路以北区域。
两带:为依托沙河形成的休闲商业带和串连多种商业类型的三环路商业经济带。
一心两带:依托猛追湾“RBD〞休闲商务区、四川电视塔、成都会游乐园和新华公园等旅游资源打造猛追湾城市旅游商业
中心。托沙河沿线的“沙河五景“打造沙河旅游商业带。依托三环路两侧的北湖、大熊猫生态园、动物园等打造三环路旅游
商业带。
青羊区:
商业网点总体布局:“一核三片五区七街〞
一核:即天府广场商务文化核心区。三片:骡马市片区商业中心、金沙·光华片区(东区)商业中心、金沙·光华片区(西
区)商业中心。五区:文殊院、宽窄巷子、浣花溪-琴台路、金沙遗址、青羊绿地等五大旅游休闲文化商业区。七街:重点打
造琴台路特色文化街、太升南路信息通讯专业街、青华路餐饮古玩特色街、同盛路餐饮休闲特色街、芳邻路茶酒吧文化特色
街、蜀锦蜀绣文化特色街、金阳-金凤古蜀风情特色街。
按照规划,骡马市片区将被定位为金融、贸易、信息和商务办公活动的高度堆积区,区域性商贸商务中心。区域内以
零售业、文化娱乐为主导,积极开展创意财产,运用“生态单元“,优化现有的城市布局,使其能够不竭适应未来城市更新
的要求。
:.
武侯区:
商业网点总体布局:“一区一核三轴五心两带〞
一区:人民南路科技商务区。一核:指红牌楼核心商圈。三轴:人民南路综合开展轴、川藏路综合开展轴、武侯大道综
合开展轴三条开展轴线。五心:晋阳、高攀、高碑、高升桥、承平寺五个片区级商业中心。两带:沿江安河形成的休闲效劳
商业带以及依托锦江沿线打造的文化休闲商业带。
规划指出,红牌楼作为核心商圈之一将以中高档百货为主。对于区域内,鞋业将绕“一都两园〞的财产格局,将重点
开展具有财产优势的女鞋财产。家具市场将采纳“武侯建展销中心,周边建批发市场〞模式引导家具市场至三环路外集中开
展,武侯区现状低端家具、建材等批发业态向外转移,规划引导逐步外迁至二三圈层适宜区域。
锦江区:
商业网点总体布局:“一心一轴两区三片〞
一心:盐市口-春熙路片区的根底上构筑中央商业区,作为城市级商业中心,是整个锦江区商业开展的重点和核心区域。
一轴:将东大街作为商业开展的主轴线。使沿线各级商业中心呈串珠状开展,同时沿线(主要是二环路以内区域)也将作
为金融商务主要堆积区域。
两区:两片旅游休闲商业区,即打造水井坊旅游休闲商业区和大慈寺旅游休闲商业区。
三片:是指三个片区商业中心,即东部副中心、牛市口和成仁路口。
按照规划,中央商务区将由盐市口片区、暑袜街片区、春熙路片区、红星路片区、大慈寺片区和商业场片区共同构成。
中心城区的海鲜市场将步引导外迁。服装批发市场将提升交易方式以零售和展示为主。另将在东部副中心设置1处购物中心,
效劳于成都会东部地域。:.
中心城各级商业中心规划分布图
:.
中心城已成形商圈分布图
:.
〔三〕成都会各商业形态分布
1、百货店,专业店
大型百货、专业店是商业中心
的主导,从上图可以看出,除
市中心商业百货圈之外,在西、
南方面也形成了较为集中的百
货商业圈。随着向东开展成华
区的打造,以及北部片区的改
造,建设路及北面百货圈也正
在形成开展。
:.
2、大型超市,仓储商场
超市、仓储商场依托于商业中心与居住区开
展。从上面可以看出,大型超市仓储商场在
各大区域都有良好开展。主要集中于市中心
内环区域为主,其次以适居西面、新城南标
的目的更为密集。:.
3、大型批发市场
从批发市场布图可以看出,面前各类批发市
场主要集中在北面区域,形成了以生资/建
材、电子/医药、服装、农副产物等为主要的
大型批发市场。在西边红牌楼片区也形成了
汽车/生资/家私三大类的批发市场。其它区
域如九龙的服装、水碾河灯具市场外,其它
市场都零星分布于东边区域。
:.
4、特色商业街道
从上分布图上可以看出市
内各专业特色街主要集中
在市中心以及往西、南方
面。新兴的建设路商业街弥
补了东成片区的空白。由于
北面此刻商业主要为批发
市场,暂时未形成较有特色
的街区。:.
5、总结:
✓宏不雅底子面撑持成都商业持久持续开展,成都消吃力将进一步增强,从而带动地产市场快速稳健开展。
✓当局加大对商业网点的规划和引导,让商业地产市场开展更加合理。
✓。
✓商业地产被众多地产公司一致看好,导致地产企业纷纷转战商业地产,带动区域商业开展和繁荣。
✓零售业开展强劲,中外本钱鼎力比赛,成都将进入购物中心时代。
✓成都将从以前的老三大商圈向二环沿线扩展,此刻二环沿线商圈布局已底子到位。
:.
第二局部、成都商业地产开发情况阐发
一、成都商业地产开发情况阐发
〔一〕、成都商业存量情况阐发
1、商业存量整体走势
就09年5月—10年1月商业存量走势来看,市场上存量房在小幅上下波动,截止2021年1月,市场上商业存量为401
万㎡,%。
:.
2、商业存量主城区及郊县走势
就区域商业存量而言,㎡,%;㎡,环比下降
%。
3、商业存量行政区域比较
主城区商业存量最大为武侯区,%,就存量套数而言,武侯区以4908套再次排在首位:.
4、商业存量环域比较
主城区商业存量就环域来说,主要集中在二至三环,共有6413套存量,㎡。
5、商业存量方位比较
就商业存量方位而言,城南存量最大,㎡,其次是城西区域。:.
〔二〕成都商业物业发卖情况
1、商业发卖走势
从总体成交走势来看,09年12月成交量创下全年月均峰值。
2、商业供销比情况
就09年1月-10年1月商业供销比走势而言,09年4月供销比最大,:.
〔三〕、商业价格整体情况
就商业整体成交价格而言,本月成交价格7564元/㎡,%,%。就整体成交价格走势来看,
2021年4月成交价格最大,高达11837元/㎡。:.
〔四〕总结:
✓随着09年全国商业地产热潮,我市商业存量逐渐降低。
✓城南由于新增供应量大,存量一直在高位徘徊。
✓商业价格走势较为平稳。:.
二、成都商业地产代表楼盘统计表
〔一〕、成都会商业楼盘统计〔主城区大型综合体业态情况〕
1、城中心
方位工程名称建面业态
经营新城市广场23万平米时尚百盛+新城市影院
经营钱江铂金时代约10万,商业4万精装小户写字间+19层全息商务港+1-5楼商业
经营成都仁恒置地广场19万平米甲级写字楼、酒店效劳式公寓及国际品牌购物中心
在建富力天汇MALL60万平米广百百货、丽思卡尔顿酒店、嘉禾影院、成都人民播送电
台
在建华置广场12万平米瑞吉酒店+197M写字楼+高级公寓+百货购物中心
待建铁狮门广场甲级写字楼+住宅+酒店式公寓+商场
待建成都IFC/九龙仓米〔商业〕占地82亩,248M写字楼+200M马哥波罗酒店+大型顶级购
融中心物中心+豪宅
待建成都WIFC写字楼+240M酒店+豪宅+顶级商业
:.
2、城东
方位工程名称建面业态
经营万达广场锦华店40万平米伊藤洋华堂+万千百货+万达影城+写字楼+酒店式公寓
经营SM广场18万平米来雅百货+沃尔玛+国美电器+万达影城
在建万象城MIXC40万平米一座五星级酒店+五座甲级写字楼+超等购物中心
在建龙湖三千集12万平米天街三千集+风情商业街〔春风里商业街〕+2SOHO公寓〔SOHO
国际商务公寓〕
在建成都33920万平米IMAX巨幕+四川广电演播中心+购物中心
待建成都ICC/环球贸易广场318M超等地标建筑+220M半岛酒店+顶级商业中心
3、城西
方位工程名称建面业态
经营仁和春天光华广场6万平米百货+春天影城+酒店+写字楼+商住
经营红牌楼广场35万平米北京华联+万达影城+甲级写字楼+五星级酒店
在建时代光华广场百货+酒店+写字楼
待建成都大悦城54万平米商业、高端住宅、酒店、公寓、写字楼
待建金沙太阳城70万平米酒店、超等市场、剧院、公园:.
待建同辉商业广场40余万平米王府井百货旗舰店+住宅
待建中海米大型超市、主题餐饮、休闲娱乐、酒店、办公
待建合力达卓越新城75万平米高档住宅+五星级酒店+公寓+商务中心+购物广场+商业街
4、城南
方位工程名称建面业态
经营百联天府16万平米王府井〔接班〕+上影影城
在建来福士广场23万平米超五星级酒店+甲级写字楼+商场+效劳式公寓
在建荣米住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、艺术馆、总部基
地、培训中心等
在建世豪广场苹果之城80多万平米伊藤洋华堂旗舰店+甲级写字楼+高尚住宅
在建中航城市广场甲级写字楼+商业调集
在建蜀都中心50万方超甲写字楼、国际城市住宅、精装行政公寓、精品商街四大
业态整合
在建茂业中心35万平方米方商业体+写字楼+公寓
待建创新时代广场32万写字楼+公寓+商业:.
〔二〕、开展商业中心分布〔大型商业综合体〕
从已运营的商业中心来看,除市中心
商业中心外沿二环路分布于各方位,
此中西南标的目的更为密集,东面以
SM广场、万达广场为主,北面大型商
业中心较少,目前仅瑞安城北天地商
业中心,西北面的沙湾片区商业也较
为集中,但尚未形成集商业中心状态,
随着后续大综商业综合体工程的开发