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2009年10月
谨呈:华润置地(上海)有限公司
项目属性解读
项目定位思考
产品线选择及方案案建议
项目价值树体系梳梳理
各方案综合效益对对比
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地块属性解析
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古楼路北侧商业
古楼路
地块属性解析
中等规模体量,地地块方正,周边水水系资源丰富;
现有商业配套品质质和档次较低,区区域较为缺乏高端端生活氛围
北侧润江商业配套套档次较低,业种种业态分布散乱
西侧紧邻古楼阁河河
北侧古楼公路,路路况尚好,但多有有大中型货车经过过
东侧紧邻巴张泾河河
宗地
古楼阁河
巴张泾河
基地现状:内部平平整
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受地块条件限制,,产品线选择受限限较大,常规类小小高层+低层
产品线组合下的普普通住宅将成为项项目产品构成主体体
地块属性解析
地块经济指标分析析
项目四至
东至巴张泾河,南至乡村道路,西至古楼阁河,北至鼓楼路
占地面积
容积率
不大于1
建筑密度
不大于20%
绿地率
不小于45%
建筑高度
不高于40米
建筑形态
不能做独栋、双拼别墅
项目要求
全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%
容积率
产品线
-
小高层
-
多层
-
叠墅
-
联体别墅
容积率要求下
可能的产品形态态
泗泾站
泗泾古镇
本案
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板块属性解析
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本案
本项目位于松江江泗泾板块内,,该板块紧邻九九亭板块,
北临机场,西接接佘山国家旅游游度假区,南南望松江大学城城,东连上海市市区,是松江重重点发展的中心心镇
距上海市中心27公里
虹桥国际机场12公里
本项目
地处松江北部泗泗泾板块,虽受受大佘山辐射,,但自身缺乏一一定的
自然资资源基基础,,远离离市中中心,,整体体亦尚尚未形形成高高端居居住区区氛围围
板块属属性分分析
区位属属性
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有多条条市级级交通通干道道及轨轨交9号线贯贯穿联联通,,交通通可达达性好好
区位属属性
快速交交通:经由嘉嘉松公公路、、沪松松公路路、莘莘砖公公路可可快速速到达达沪青青平公公路、、A9、A5、A8以及市市区。。
轨道交通:地铁9号线已投入入使用,本本案临近泗泗泾站和佘佘山站两站站,距离约约在2-。
佘山别墅区
A9
A5
莘闵别墅区
A8
赵巷别墅区
徐泾别墅区
沪青平公路
沪松公路
泗泾站
佘山站
9号线
嘉松公路
莘砖公路
本案
泗泾板块
板块属性分分析
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区域商业配配套及档次次将得到进进一步升级级完善,高高端板块居居住氛
围愈加成熟熟
商业配套规规划
三湘商业广广场
占地约5万㎡,总建约约10万㎡㎡,紧邻9号线泗泾站站,集生活活购物、时时尚餐饮、、休闲娱乐乐于一体的的一站式体体验消费中中心,预计计2010年底正式投投入运营,,大润发、、KFC等商家已签签约入驻。。其他商业业规划有餐餐饮、娱乐乐、生活配配套、服装装箱包等,,当前商铺铺基本售完完;另外还还规划有酒酒店式公寓寓。
佘山湾商业业中心
上海城投开开发,超超过10万㎡的各类商业业中配置了了5万㎡的滨水风情情商业,3万㎡的精品城市市广场,约约2万㎡的“佘山湾湾主题商业业街”。
泗泾站
本案
三湘商业广广场
佘山湾商业业中心
佘山站
泗泾镇中心心
菲诗艾伦3000㎡㎡米社区商业业
金港、同润润社区商业业
本案所在区区域目前无无大型配套套,主要依依靠周边社社区的小型型商业配套套,但未来来将有三湘湘商业广场场和佘山湾湾商业中心心投入使用用:
三湘效果图
三湘效果图
三湘工程进度
板块属性分分析
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09年7月30日获悉,本本市已规划划安排了15个有一定建建设规模、、交通方便便、配套良良好、多类类型住宅混混合的大型型居住社区区,泗泾位位列其中。。
泗泾配套商商品房基地地规划范围围:本次规划划的范围北北到泗陈公公路,东至至刘五公路路,南至泗泗泾塘——泗凤路,西西至嘉松公公路,,规划划总建筑量量约115万平方米,,其中住宅宅建筑量约约95万平方米。
大型配套商商品房基地地规划未来来将对板块块形象提升升产生一定定负面影响响
板块属性分分析
区域规划——大型配套商商品房基地地
本案
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