文档介绍：华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告
2009年10月
谨呈：华润置地（上海）有限公司
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项目属性解读
项目定位思考
产品线选择及方案建议
项目价值树体系梳理
各方案综合效益对比
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地块属性解析
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古楼路北侧商业
古楼路
地块属性解析
中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；
现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围
北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱
西侧紧邻古楼阁河
北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过
东侧紧邻巴张泾河
古楼阁河
巴张泾河
基地现状：内部平整
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受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层
产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体
地块属性解析
地块经济指标分析
容积率要求下
可能的产品形态
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板块属性解析
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本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块，
北临机场，西接佘山国家旅游度假区，南望松江大学城，东连上海市区，是松江重点发展的中心镇
距上海市中心27公里
虹桥国际机场12公里
地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的
自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围
板块属性分析
区位属性
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有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通，交通可达性好
区位属性
快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。
轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-。
板块属性分析
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区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛
围愈加成熟
商业配套规划
三湘商业广场
占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。
佘山湾商业中心
上海城投开发，超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。
泗泾站
本案
三湘商业广场
佘山湾商业中心
佘山站
泗泾镇中心
菲诗艾伦3000㎡米社区商业
金港、同润社区商业
本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：
板块属性分析
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09年7月30日获悉，本市已规划安排了15个有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的大型居住社区，泗泾位列其中。
泗泾配套商品房基地规划范围：本次规划的范围北到泗陈公路，东至刘五公路，南至泗泾塘——泗凤路，西至嘉松公路，，规划总建筑量约115万平方米，其中住宅建筑量约95万平方米。
大型配套商品房基地规划未来将对板块形象提升产生一定负面影响
板块属性分析
区域规划——大型配套商品房基地
本案