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定位报告
目录
Ⅰ.地块属性分分析
Ⅱ.区域房地产市市场分析
Ⅳ.产品初步定位位建议
第一章地地块属性分分析
地块
区位
用地面积
用地性质
容积率
建筑限高
地块A
大港路北、平山路西
(²)
商业、办公
容积率≤
≤80米
地块B
平山路西、瀚海路(延伸段)南
(²)
商业、居住
容积率≤
≤80米
区政府
检察院
西墅花园
海滨花园
瀚海国际
宗地概况
地块位于连云云区,处大港港路与平山路路延伸段交汇汇处;
地块较为方正正,利于后期期规划,目前前宗地内地面面较为平整,,余少量待拆拆民房;
从区位功能规规划上看属于于滨海新城板板块,属于滨滨海新城外围围板。
地块现状
平山路
大港路
地块内部
东
北
S
紧邻大港路与与平山路,交交通相对便捷捷;
周边有新区政政府、检察院院、规划中的的文体中心及及实验学校等等,发展前景景较为明朗;;
W
与碱厂、规划划中的垃圾场场一路之隔,,环境污染问问题可能会对对客户购房心心理产生一定定抗性;
周边现有生活活设施配套较较为缺乏;
O
属政府目前着着力发展的滨滨海新城板块块;
周边已有居住住小区、建材材、家居市场场等入住,区区域居住、商商业氛围初现现端倪;
T
周边对办公类类产品需求度度不高,规划划中的本类产产品将面临较较大的市场风风险。
地块SWOT分析
属于滨海新城城边缘小体量量开发项目,,目前区域内内现有住宅开开发项目较少少,根据市调调情况来看,,去化速度普普遍较快,本本案住宅类产产品面临一个个较为宽松的的小局域市场场环境;
附近有西墅花花园、滨海花花园、瀚海国国际等小区,,居住氛围已已经初步形成成,到本案上上市时周边居居住人口将达达到数万人,,从而为本案案商业项目的的开发提供了了一定的客源源基础;
区位属新兴
地块状况小结结
项目市场环境境初步分析
项目位于海滨滨新城外围边边缘,从区位位上看,墟沟沟板块及开发发区板块内房房源将与本案案住宅类产品品形成一定的的竞争关系;;办公类产品品受到滨海商商务板块的威
根据市调结果来看,区域内现有住宅房源市场认可度普遍较高,去化速较快。西墅花园与海滨花园已处于尾盘阶段,瀚海国际在推二期,目前在售项目房源已基本去化殆尽;
总体看来在滨海新城自身区域内项目持续去化的情况下,目前后续项目不多,项目处于一个较为宽松的小局域市场环境之中。
在综合考量了了地块自身属属性、周边大大环境及区域域小环境的基基础上,我司司认初步为本本案住宅、商商业部分具备备一定的可操操作性,接下下来,我们将将从市场角度度予以进一步步阐述……
颂唐观点
第二章区区域房地产产市场分析