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姜健[摘要]税收政策作为我国宏观调控的重要手段,也是用于房地产市场调控的重要工具。收手段比其他经济手段、行政手段、法律手段更急快捷、迅速。针对性强,短期效果明显。
[关键词]税收房地产调控
仅仅依靠增加土地供给和限制房地产资金供给两个闸门来实现对房地产市场的宏观调控已经不能有效调节行业发展,只有通过能够更广泛、更深刻影响各方面经济关系的税收手段才能建立起更充分的房地产市场调控机制。房地产市场非理性上涨,说到底是由于供给不足与需求过剩的尖锐矛盾所导致的,而调节供需矛盾,关键在于运用恰当的税收政策对我国房地产市场进行有效的宏观调控。税收政策特别是房地产流转税和不动产税可以有效抑制房地产投机需求。相对增加房屋供给量,缓解住房供需矛盾。有效减缓房价高速上涨态势。
一、现行税收政策作用不明显原因简析
政府对经济进行宏观调控,大致分为行政手段、经济手段等,从目前房地产市场宏观调控实践经验来看,利用经济手段进行间接调控的效果比运用行政手段进行直接干预更加持久,影响更为深刻。而在经济手段中,主要是通过税收政策和金融政策对市场各参与主体产生影响,进而调节他们在房地产市场的行为实现对市场的宏观调控。
刚刚过去的一年,政府先后出台了“国十条”、“新国五条”等一系列政策文件,接二连三的宏观调控政策的出台,其力度一次大过一次,分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。特别是运用税收手段调控房地产市场在各个方面做了有效改变。政府为抑制房价过快增长主要出台的税收政策主要包括以下几个方面。营业税上,《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定:对于个人转让住房营业税政策规定,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。土地增值税上,《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)自2010年5月25日发布,该文所规定的调控原则一是预征率大幅上调,二是核定征收率大于5%。且强调严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。这从各地对于该文的反响可看出其重磅出击的调控效果。
虽然以前也相继推出过调控房地产市场的税收政策,但效果却十分有限,这并不是由于税收政策本身的优势不明显,而是由其他原因所致,如营业税、个人所得税的征收本意是为了打击炒房者的投机性,但由于税负转嫁效应,反而加重了二手房购买者的负担;再如征收土地增值税后,税收向住房购买者转嫁,导致房价继续上涨。但是这种反常现象并不意味着利用税收政策不能够达到控制房价的理想效果,或者说税收手段在房地产市场失灵,而是由相关税收政策在设计上的不足和缺陷所致。
二、税收政策与财政支出政策相比较
税式支出作为税收政策的重要手段之一,是指政府通过一定的税收安排基于纳税人一种相对的税收优惠,从而实现一定的社会、经济目标。税式支出与直接的财政支出一样,都是为了扶持特定的对象,给予相应的补贴或者优惠安排,以促进经济的健康发展,实现经济稳定。但与政府直接进行财政资金拨付不同的是,税式支出通过影响一定的经济行为而发挥宏观调控作用,减少了政府对经济的直接干预,更有利于实现经济的效率。具体来看,税式支出较财政支出的优势主要体现在以下几点:第一,税式支出具有较强的时效性。税式支出在纳税时直接作为税收优惠安排使纳税人减轻相应的纳税额度,避免的资金的回收――发放过程,减弱了直接财政支出所带来的时间滞后效应,能够起到更加及时的经济作用。第二。税式支出通过市场价格影响资源配置,避免了政府的直接决策。政府不直接对具体的投资项目进行干预和选择。能够带来更高的经济效率和经济公平性。
三、税收政策与货币政策相比较
货币政策,又称金融政策,是指政府或中央银行为实现一定的经济目标而调节和控制货币供应和利率水平所采取的金融工作指导方针和相应措施。传统的三大货币政策工具包括法定存款准备率、再贴现率和公开市场业务操作。货币政策通过对货币供给量和利率施加作用达到调控经济的目的,与税收政策的作用机制不同。
通常而言,货币政策在调节经济总量方面优势明显但在调节经济结构时却是力量有限,税收政策在这方面具有先天的优势。仅就对经济总量的调节手段来说,货币政策重在抑制通货膨胀,防止经济过热,在经济衰退阶段不如税收政策效果明显。在现阶段,大量的国际资本涌入中国境内和房地产市场,银行出现严重的资金过剩,通过提高利率、调节货币供给等金融政策受到很大的制约。如,提高利率会带来严重的人民币升值压力,促使更多的国际资本流入中国。但税收政策较之金融政策而言,具有明显的优势。第一,税收政策不受国际资本流动的影响和牵制,具有更高的独立性,可以精确打击房地产市场的泡沫。第二,在打击房地产市场的投机行为时,不会对其他行业造成过大压力,亦不会影响正常家庭的生活。第三,税务部门与房地产部门没有直接的经济、利益联系,有利于税收政策的贯彻与实施。
四、税收政策定位
通过分析与比较,可以明确看出:首先,税收政策通过间接调控房地产市场将会使得经济比政府直接干预更具效率。其次。与其他间接调控措施相比,税收政策具有更强的独立性,在经济调节的多个方面具有先天的优势。目前,解决房地产市场尖锐的供需矛盾,抑制房价过快增长,政府的核心武器莫过于运用恰当的税收政策,通过影响供求关系来调价商品房价格。特别的。合理恰当的房地产流转税及房地产不动产税的制定与切切实实的贯彻与实施,一方面可以压缩国内的住房需求,另一方面也会迫使拥有多套房屋的套利者们不得不放弃继续持有。这样不仅降低了住房需求量。同时提高了住房供给量。自然能够抑制住房的价格过快上涨。31475144