文档介绍：该【产权酒店可行性研究报告 】是由【Gebu】上传分享，文档一共【16】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【产权酒店可行性研究报告 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。产权酒店可行性研究报告
精英联盟营销策划
产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将每间
客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置
业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报,同时还可获
得酒店赠送的一定期限的免费入住权。是一种投资与休闲度假相结合
的旅游房产新模式。
产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产
品,作为一个新的投资热点,具有很高的投资与使用价值,较容易实
现业主预期的购买目的及投资目标,据权威统计数据表明,去年北京
市涉外饭店、%,客房的平均房价为392
元/间天,其中,%,%,远远高出全市其他产业增长的平均水平,另外,我国每
年的法定休息假期共有134天,为产权式酒店提供了一个广阔市场空
间。
产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证,具有很强的稳定性,业主可与酒店或管理公司签订《委托经营管理合同》,不用承担
酒店经营的风险而直接获得经营回报,因此业主只要投入金额不多的
首付款,就可享有类似股东或房东的收益,尤其是如果产权酒店与分
时度假相结合后,业主甚至可以实现“异地置业”。
业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权,同时还享有酒店各项
1鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划
配套设施的优惠、使用条件,所以作为郊区的第二居所或企事业单位
的度假基地,产权酒店是不错的选择,可以节约大量的个人度假或企
业活动经费。
对于身处优美风景区的产权式酒店,如果其自身或其拥有独特的
娱乐配套,如滑雪场、温泉浴场、运动场、特色餐饮等,就会吸引众
多的旅游人群;开发商可通过出售产权酒店的客房回笼资金,并借助
国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量,还可以为物业带来增值效
应。
产权式酒店主要涉有两个法律关系,一是开发商与投资者之间的
房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同
法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。
(一)房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,这与商品房买卖是相同
的,购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售
文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用
权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商
品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配
套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
(二)房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管
2鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时
间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金
计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的,以
防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情
况。
在北京、海南等地,产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头,新
酒店接连开张,给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒
店经营业态在中国萌生之后的几年时间里,经历了萌芽、发展、失败
的历程,那么,时下蓬勃发展的中国产权式酒店是否已具备了成熟的
发展条件呢?
产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区,后来
风行于世界一些著名旅游城市和地区。产权式酒店的经营方式是开发
商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村,然后将房间或度假屋的
产权分散出售给客户,客户每年来消费一定时间,其他时间则将房间
或度假屋委托给酒店经营管理。西方产权式酒店的成熟发展基于以下
条件:其一是西方国家中产阶级的崛起,形成了庞大的客户群。其二
是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源,可以供客人休
闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S(阳光、海滩、海水)条
件的地区,或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三,
3鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划
一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假指消费者每年
都有一个固定的度假计划,因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的
使用权以周为单位分时段卖给多个客人,使用权的期限可以是20年、
30年甚至更长的时间。顾客购买了一个时段(即一周)的使用权后
即可每年在此享受一周的度假,与此同时还享有该时段权益的转让、
馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展,
又形成了分时度假交换体系,该体系提供一种分时度假权的交换服
务,当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲
时,他可以通过交换公司,交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒
店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后,无
疑使产权式酒店有了更大的诱惑力,可以实现一地投资异地享受。目
前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店(度假村)加入了分时度假交换联盟。实际上,西方产权式酒店经营模式的发展,已经使
分时度假消费的魅力尽显其中了。
几年前,以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩,究其原因有三:
一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金,目的不在于发
展旅游业;二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟,国内旅
游度假的市场气候也没有形成;三是产权式酒店和分时度假的概念还
不为中国消费者了解和接受。回过头来分析时下中国产权式酒店发展
的条件,我们可以看到:首先,原来制约产权式酒店发展的条件—旅
游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟,国内旅游度假的市场气候已经
4鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划
形成;其次,近年来国内经济发展迅速,白领阶层急剧扩大,成为都
市消费主流群体,同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商
机;再次,旅游产业近年来发展迅速,国内新兴旅游资源越来越丰富;
最后,国际分时度假公司进入中国,使分时度假和产权式酒店的概念
得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说,产权式酒店发展
的大环境已经基本成熟,但如何有效地经营产权式酒店项目,还需要
业界审慎思考。
产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性,作为面向消费者的
酒店,它是旅游业的配套产品,提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务
项目;而作为面向投资者的产权开发商,又具有房地产商的众多个性,
提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此,从产权式酒店的开发
商角度分析,必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内
的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变,开发商不再把迅速回笼
资金作为开展产权式酒店业务的终极目标,而是把其作为培养企业竞
争力、发展稳定的客源关系的重要手段,而且经过前几年大浪淘沙般
的洗礼,现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩、成熟的酒
店经营管理经验和良好形象及较强实力的企业,因此短期行为的痕迹
少得多。从开发商的属性看,目前产权式酒店开发商是以旅游服务业
为主体,辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的,这种方式契合
了产权式酒店的本质,又迎合了消费者的投资利益。
对产权式酒店的客户群体进行分析,目前购买者同样也兼具消费
者、投资者两重个性。作为消费者,客户享受旅游度假的服务,享受
5鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划
餐饮、娱乐、健身等配套优惠;而作为投资者,客户享受所购买的房
间、度假屋的经营利益。具体分析,产权式酒店的客户无外乎三类消
费群体:其一是有一定经济实力的个人,他们的角色介于投资者和消
费者之间;其二是一些公司或事业机构,其购买动机是用于员工福利
或会议,以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施,而
这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担,购买产权式酒店就可以卸
掉这些包袱;其三是分时度假公司,其购买动机纯粹是业务需要。这
三类群体所关注的利益各不相同,分时度假公司最关注的是产权式酒
店可供休闲度假的利益点,侧重于酒店消费功能的体现;个人消费者
关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、
附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等;而机构投
资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契
合和业务的需要等。不管是哪一类客户,酒店的可消费性(包括可交
换性)、可投资性(升值能力)和投资的安全性指标是决定性的影响
因素,而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较
高素质的白领人士,这些人一般都具备良好的教育背景,有成功的经
营管理经验,有良好的分析能力和投资眼光,因此,追求短期利益而
忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
分析目前国内产权式酒店业的市场环境:其一,市场消费潜力开
始释放,这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果,一方面造
就了一批具有消费能力的白领阶层,另一方面培育了这批白领阶层的
超前消费观念;其二,市场氛围已经形成,一方面旅游度假区随着国
6鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划
内旅游消费能力的提高而逐步形成气候,另一方面分时度假概念逐步
被人们接受;其三,国内产权式酒店的市场虽已形成,但市场的制度、
法规和秩序却有待规范,而市场的完善在很大程度上是取决于制度、
法规和秩序的,客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此;其
四,国外分时度假体系比较完善,分时度假酒店联盟可以为产权式酒
店的客户提供极具吸引力的度假交换,而我国产权式酒店、分时度假
消费均不同于国外的先有需求后有市场,在国内酒店客房平均出租率
仅50%出头、闲置客房很多的背景下,要由卖方推动市场需求;而且
国内分时度假体系还很不成熟,即便全球最大的分时度假交换公司
RCI在中国的成员酒店也不足20家。此外,我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是强迫性销售和欺骗性销售了,这使得分时
度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。
要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳、更远,需要开发商、
客户和市场环境三方面共同努力。
从开发商角度看,由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动
的,因此首要的一点是切忌一哄而上,不能只看中产权式酒店项目资
金回笼快、收益稳定的好处,更要认清这一项目存在需求有待引导、
消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者,
要运用好的促销手段、示范方式,通过有切身体会的消费先行者口碑
传播吸引大批的跟进消费者。第二,酒店一方面要积极加入分时度假
7鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划交换体系,另一方面应与同业进行广泛的横向联合,以增强产权式酒
店的连锁优势。第三,开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管
理制度,加强企业的经营获利能力,同时增强企业运作的透明度,为
投资者提供安全、可靠的投资保障,增强其投资的信心。第四,开发
商应综合自身和社会各种资源优势,为消费者提供额外的利益和优
惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时,实行规模化经营,
结合空中优势(飞机航线)与地面优势(海南的景点、酒店),并在
其国内通航城市建立全国性的连锁酒店,形成整合优势,为客户提供
机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值,加之
海航的强势品牌、康乐园大酒店10余年的良好经营业绩、“旅游度假
投资”的概念以及上市公司的透明操作模式,使投资者对其产生了很
高的信任度。第五,开发商应积极运用房地产业的一些运作模式,为
消费者提供银行按揭投资计划。近期较成功的产权式酒店项目多采用
此方式,消费者只需支付较低的首付款,余款分期偿还,这样消费者
通过委托酒店经营,每年在偿还银行贷款之外还可获得一定的收益。
一些开发商还推出了保底回报的政策,这些对消费者的投资购买行为
可以起到很大的促进作用。
近两年,伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打
压,市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投
资类物业的主要产品形式之一,近期由于频频出现问题,而引起社会
8鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划
各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能
做到心中有数,本文将结合一正一反两个案例,给出相应的风险提示
与投资建议。
金色假日酒店位于北京延庆,于2002年7月封顶,
2003年1月开始试营业。占地16亩,高15层。当时在很多媒体上大打广告,广告语这样写道,“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会
展经济区,是延庆县重点工程,也是北京市首家产权式酒店,酒店正
在热卖中。”
广告介绍,产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式,其特征
是,业主投资买房,统一由酒店管理公司来经营,业主购买后即可坐
收利润。金色假日酒店因其种种资源优势,投资回报丰厚,除了100%
的物业产权外,还有10%~30%的纯利回报给业主。买了这种产权式
酒店的房子,“就像搬回家一台提款机”,“安全可靠”,可以“边玩边
赚”。
2004年1月,300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通
知函”,公司欲支付业主2003年1月1日~12月31日的房产经营收益。然而,一套30多万元的客房,一年投资回报只有数百元。而按
照物业管理公司的承诺,投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初
的承诺,很多业主停止了银行还贷,并且,不断有业主申请仲裁或向
法院提起诉讼。截至目前,金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。
9鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划
由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河,占地3600亩,总建筑面积40多万平方米。始建于1992年,于2001年全面投入使用。包括旅游、商业、酒店、
餐饮、会议、娱乐、休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本,将老
北京的城廊微缩过来,内九外七的城楼、城墙均按明代京城1:1修建,设有建国门、安定门、永定门、正安门等城楼,只是将城墙长度
缩短,并改为内部两层的空腹长廊,作为客房、餐厅、办公场所,其
设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅、气
势恢宏。截至目前,“第一城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议中心、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用,在售的只是
部分产权式酒店。
据了解,“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售,并提出了
一种个人投资理财模式。即每份投资10万元,投资期限最低3年,最长8年,在投期限内,投资者每年可获得6%%的消费代金卡,现金回报每半年一返。投资期满,投资者如不选择继续
投资,即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。
由于“第一城”的担保机制相对健全,所以,自2003年销售以来,取得了不俗的销售业绩,并如约兑现了两次返租——2004年7月,“第一城”1521位业主收到1020万元投资收益;2005年1月,“第一城”2250位业主收到1659万元投资收益。2005年7月即将如约兑现第三次返租。
10鄂洲丰润园大酒店行销企划方案
精英联盟营销策划
产权式酒店,作为投资类物业的重要形式之一,近年来越来越
受到广大投资人士的青睐。当然,除了与股市的低迷,人们对基金、
信托等投资渠道的不甚了解,银行负利率等客。
观因素有关外,与产品本身的优势也是分不开的。那么,在了
解产权式酒店投资的优势之前,首先应了解一下什么是
业界普遍认为,所谓的“产权式酒店”,是由消费者或个人投资
者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是买断产权
而不仅仅是买断时段,即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资
者,这种酒店的每一个客房都各有独立的产权,投资者一般不在酒店
居住,而大多是用来投资,将客房委托给酒店经营获取投资回报,从
经营利润中分红。有的还可获得酒店赠送的一定期限的免费居住权。
在了解了“产权式酒店”的概念之后,下面就要看其具有哪些
方面的优势。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为,