文档介绍：大家顾问:2010年上半年武汉写字楼市场报告
摘要:写字楼,经济晴雨表。与城市的资本发展、经营者状况、区域经济发展密切相关。随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽“重城”等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现,2010-2015年,武汉写字楼市场发展进入“快车道”。
写字楼,经济晴雨表。与城市的资本发展、经营者状况、区域经济发展密切相关。随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽“重城”等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现,2010-2015年,武汉写字楼市场发展进入“快车道”。2010年上半年,武汉写字楼供需均增长,但在价格方面,写字楼价值还有待体现。在区域布局上,武汉写字楼项目开始由城市中心向外围扩散,光谷、沌口、青山、古田等板块办公物业开始兴起。
1、上半年写字楼供应占比提升1-3个百分点,小户型成当前市场供应主体
2010年上半年,%,相比最近5年2%-4%的占比有所提升。此外,写字楼竣工面积与宏观经济走势相对一致:经济繁荣时期,写字楼竣工面积较高;经济萧条时期,写字楼竣工面积则急剧减少。在产品面积上,当前市场在售的多为基本单位面积在100平米以下的小户型、空间组合灵活的写字楼项目。同时,产品在业态上亦相对丰富,例如公寓式办公、LOFT办公、三层复式办公空间等。
2、成交量:2010上半年写字楼成交开始放量
2010年上半年,全市写字楼回暖,,与2009年全年成交量基本持平。经济逐步向好,“武汉,中部的中心”城市地位的提升,外来企业拉动写字楼需求。同时恰逢沿海产业内陆转移,如东湖高新区继中关村后被列入“全国自主创新示范区”,“新三板”、10亿创业基金等扶持,给实体经济发展创造更优条件,促进武汉产业发展,催生东湖高新区、东西湖区等产业区域产销结合的新型低密度多元化办公物业需求。上半年,海峡IBD创业城、光谷国际商务中心、武大科技园GEO OFFICE等办公物业销售良好。此外,“国十条”等政策促进是写字楼、商业等商用物业效应,市场资金流向发生变化,转移至商用型物业。
3、OA(办公/住宅)价格倒挂,写字楼价值待显现
2010上半年,武汉写字楼成交均价为6678元/平米,比同期住宅均价仅高620元/平米。2008年写字楼价格高出住宅均价约1000元/㎡;2009年住宅市场发力、写字楼等办公物业走向光谷、黄陂等新区域,写字楼均价被住宅追赶。写字楼、住宅价格倒挂,中心板块内高端写字楼与高端住宅表现更为明显。
4、汉口写字楼均价位居全市价格标杆
对比武汉目前在售写字楼,可以看出,汉口区域写字楼均价依然是全市价格标杆,整体均价约在16000元/平米左右,档次也依然保持高端;武昌区则逐步挖掘高端写字楼市场,目前在售的新时代商务中心及在建的保利文化广场均定位为甲级写字楼,价格也均在万元以上;汉阳写字楼缺乏,顶琇广场作为其标志性项目,颇受关注,但是受区域及市场影响,价格不足8000元/平米,远不及汉口、武昌。
5、典型版块出租率均超过80%,甲级写字楼供不应求
写字楼租金与所在区域商务成熟度及写字楼档次密切关联。甲级写字楼云集的建设大