文档介绍：谁来监管物业管理
2011年春节来临之际,河北省沧州市天成首府小区部分业主却没有过年的心情,物业公司把小区里的道路、空地都划成了停车位,以3万-6万元的价格对外出租,业主不租车位,汽车就不让开进门。
在小区业主不满的同时,管理该小区的兴和物业公司彦经理也很烦恼。这个刚刚建成3年的小区,现在入住470户,拥有车辆700多辆。由于规划好的车位已经满了,有些新增车主没有车库、车位,因随意停放经常造成小区车库和道路被堵,纠纷时有发生。
为了规范小区车辆管理,物业公司与业主委员会协商,决定将小区部分空地规划出100多个车位向业主出租,所有收入全部用于小区物业管理支出。彦经理很无奈地说,治理车辆,物业公司本身没有一点好处,“我们是真不愿意管,可是为了管好小区又没有别的办法”。

物业公司多数不赚钱
目前的物业管理现状是什么样呢?曾经有行业人士用三句话来概括:业主维权强烈,物业公司叫苦连天,政府无策左右为难。

物业管理行业门槛较低,由于利润微薄,招人时选择范围小,人员素质低导致服务质量难以保证。业主不满意,就不缴物业费,收不上物业费,物业公司为了生存就只好减少支出,服务质量就会进一步下降。
据彦经理介绍,现在很多物业公司都赔钱运营。以天成首府小区为例,物业公司支出一年缺口近百万。目前所有差额全部由小区开发商补齐,谈到开发商为何要为物业公司补差额,彦经理说,开发商主要是为了打品牌,以保证接下来开发的楼盘好销售。
另一家物业公司的范经理告诉记者,他们公司这几年一直处于收支平衡状态。由于人员薪酬太低,公司很难招聘,如果小区物业收费标准不提高,已经难以维持费用支出。
类似的情况普遍存在。有媒体报道,去年9月,广东省东莞市物业管理协会正式发布了《东莞市物业管理行业生存状况调查报告》,调研报告数据显示,东莞市物业管理行业整体处于亏损状态,多数企业生存困难,且大多数物业服务企业的经营规模偏小。

物业收支是否合理
按照北京市住建委的要求,今年1月1日起北京市物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内显著位置公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况,以及本年度物业服务项目收支预算,且公示时间不得少于15日。
记者在采访中发现,多数小区物业收支没有公示,由此也造成业主对物业公司产生不信任。
一般来说,小区收入以管理费、停车费、有偿服务为主,其他收入则包括小区公共场地出租、小区楼体墙体广告。费用支出则包括物管员工的工资福利及社保金、物管企业办公费用、公共设施维修保养,以及绿化、保洁、安保等其他为管理物业而发生的合理支出。
“物业管理费应全部用于物业管理的各个方面”,深圳市物管协会常务副会长曹阳接受媒体采访时提醒说,物管费支出中,业委会支出部分只产生主任的津贴和专职秘书的工资,条件好的可能会为业委会设立办公室,产生一些办公费用。
曹阳分析说,业主是小区的主人,要通过合理合法途径对物业费的收支情况进行监督,管理费收费与其他收费不同,为以支定收,等到物业管理公司退场时,收支结余应为零。
物业服务企业的经济效益问题是近年来被提及越来越多的问题。物业服务企业首先要明白物业服务行业只能是薄利,无法赚取太丰厚的利润。其次,在寻求经济效益时,除了节流之外,还要更多考虑开源,包括为业主提供合理的收费服务等。