文档介绍：重庆区域成本部
练勇
2015-08-05
建造标准专项成本分析
(结合璧山综合楼硬装成本)
综合楼硬装分析指引
投石问路
成本优化
璧山翡翠城综合楼硬装成本分析
头脑风暴
成本管控
Contents Page
目录
2、指标分析
3、成本总结
1、项目概况
4、成控建议
成本管控
一、项目概况
成本管控
璧山翡翠城综合楼总建筑面积2624m2,
其中:
一楼售房部:540m2
一楼会所:893m2
二楼办公区:1191m2
合计:
建面单方:2096元/m2
成本控制
二、指标分析
成本控制
三、成本总结
璧山翡翠城综合楼总体硬装水平在我司各项目中最低,建面单方2096元/ m2 (已结算)。与我司配套的综合楼正常水平建面单方3220元/ m2 ,相差1104元/ m2。
与周边竞品综合楼比较,档次显得不高。过于考虑成本控制,可能降低产品品质,对营销不利,对最终销售综合楼不利。
成本控制若以降低产品档次,不可取。在结构性、功能性、敏感性三大成本中,应保证结构性成本,在合理范围内控制功能性成本,加大敏感性成本投入的原则。
成本控制
四、成本控制建议
1、总体建议:
综合楼是否自持还是销售,应高度重视其成本控制。综合楼的成本价值体现,往往在项目的后期。如运营得当,或至最后合理价售出,对项目利润率影响较大。在规划阶段就应做好评估、决策。无论是自持还是销售,在设计中,都应考虑后期的去化问题。
自持:设计时,可以考虑不做售楼部,应做哪种功能性使用?在设计中就多采用哪种功能性元素,以契合后期运营。如可以改为幼儿园的设计中加入幼儿园元素。
销售:先考察市场,设计时考虑增加当地适销的商业产品功能性元素,如豪华KTV,办公综合体。增大销售可能性,争取最快去化。
成本控制
四、成本控制建议
2、控制标准:
体量控制:根据楼盘档次确定匹配装修面积及标准,售楼部各功能区的面积只要能满足销售需求即可。
建议项目总建筑面积在20—40万方内的,综合楼所需总面积控制在1920-3000m2左右。应根据项目实际情况及体量配置相应合理的综合楼面积。
其中:
售房区: 400-600平米。
流程区(销控室、财务室、签约室): 120 - 200 m2 。
办公区(销售公司办公区、开发公司办公区):500 - 1000 m2 。
会所功能区(室内健身房、泳池、活动室):800 - 1200 m2 。
成本控制
四、成本控制建议
2、控制标准:
硬装标准:售楼区 2000-2300元/m2
办公区 800-1000元/m2
竞品对比:项目与周边竞品档次进行对比后再确定设计方案。建议若地理位置好,与竞品售楼部同档次设计即可,若地理位置较差,需比竞品售楼部档次设计稍胜一筹。