文档介绍：四、投资规划——战略依据
(一)三年发展计划
在公司正式成立并启动运行后的3年内,计划通过两个项目的开发进行公司的第一次创业,以此奠定良好的技术与资金基础。经过细致周密的市场调查分析,并综合武汉市房地产业发展的具体情况,计划从旧城改造入手,以稳步发展的战略,扩大规模,以实现企业的可持续性发展目标。
(二)五年发展规划
在初始创业阶段,力求储备一定量未来可发展用地。3年后公司将进入第二个全新的发展时期---五年发展规划期。在这个发展时期内将在原有的基础上加快开发速度、扩大开发规模,保持年开发量在15万平方米~20万平方米的水平。同时销售量保持在10万平米左右。
五、投资收益——利润依据
(一)投资估算
项目投资估算依据
(1)项目A:占地约20亩,规划建面实现5万平米,销售均价取2200元/平米,整个项目建设期从2003年7月到2005年4月份,开发周期22个月,经营期截止到2005年4月;
(2)项目B:占地50亩,规划建面约10万平米,平均销售价格取2300元/平米;整个项目建设期从2004年1月到2006年6月份,开发周期为2年半,经营期截止2006年6月
(3)建安成本参考武汉房地产市场在建及已完成的同类项目的成本、费用水平;
(4)地价取城区和郊区地价的平衡值,;
(5)各项税费按武汉市现行收费标准,%计算,
1、开发成本估算
(1)土地成本
地价按100万元/亩计算,合约1500元/平米(占地),按容积率折合单方建筑面积400元/平米
(2)前期工程费
150元/平米,含三通一平、勘察设计、规费、城市基础设施配套费等;
(3)建安工程费
900元/平米,以高层占20%、小高层占70%、多层占10%的比例加权平均成本;
(4)小区基础设施与配套工程
120元/平米,包括道路、水电工程、园林绿化工程等;
(5)不可预见费
20元/平米,按土地成本、前期工程、建安工程基础配套工程成本和的2%计算;
(6)管理费
20元/平米,按建安成本的2%计算;
(7)资金成本
50元/平米,为银行贷款和融资成本,第一个项目资金需求量不大,资金成本按30元/平米计算,第二个项目规模大,资金需求量大,资金成本按50元/平米计算;
(8)营销成本
100元/平米,包括广宣推广和销售费;
(9)税费
160元/平米,包括营业税、维修基金及交易税费等;
合计投资成本:1900~1920元/平米,成本可控制在1900元/平米左右
2、三年资金流量计划预测
根据三年发展计划和投资成本估算,综合两个项目的资金流量(见附表),得出合并资金流量情况如下表:
项目
合计
2003年
2004年
2005年
2006年
投资
28700
2010
325
1225
5205
1405
2515
2085
1860
2190
1710
1005
1500
1200
1170
1530
900
860
10
A
9500
2010
325
1225
975
1075
1075
845
600
750
490
135
B
19200
——
——
——
4230
330
1440
1240
1260
1440
1220
870
1500
1200
1170
1530
900
860
10
收入
32560
0
0
200
800
1000
1500
1500
2800
4500
2300
1760
3000
3000
3500
3500
2000
1000
200
A
10560
——
——
200
800
1000
1500
1500
2000
2500
800
260
B
22000
——
——
——
——
——
——
——
800
2000
1500
1500
3000
3000
3500
3500
2000
1000
200
差额
3860
2010
325
1025
4405
405
1015
585
940
2310
590
755
1500
1800
2330
1970
1100
140
190
累计
3860
2010
2335
3360
7765
8170
9185
9770