文档介绍：第一部分市场研析
市场状况分析
(一) 宏观状况分析
1. 市场现状
自2000年年初,我国宏观经济逐步迈入一个相对温和、中速、持久的增长通道,至今年上半年,中房景气指数一直运行于景气空间、市场空前活跃,房市彻底摆脱前几年“爆炒”造成的“泡沫”阴影,走出了低谷,呈现出投资大增、产销两旺的良好局面。今年,国家政策不断完善,经济形势普遍看好,WTO的加入在即、申奥成功等利好因素,使上半年房地产市场仍保持比较活跃的态势。
由于银行利率已连续七次下调并开征利息税,引导居民将多余的资金从储蓄转向投资和消费,刺激了商品住宅市场需求的释放。同时,房地产金融体系不断完善。如放宽住房按揭年限,加大公积金放款额度,简化办理手续等,为个人购房提供了较为宽松的资金环境。另外,国家加大推动房改政策的力度,如住房分配货币化的进一步顺利进行,公房上市手续的简化与税费优惠,大大提高了个人的购房意愿与支付能力。因此,在财经政策和房改政策的共同推动下,全国房地产市场形势十分喜人,中国的商品住宅市场,朝着十分令人鼓舞的方向发展。
与商品住宅市场相比,商务楼市场虽然比不上其热销火旺,但也随着整个房地产市场的转旺而出现启动的热销苗头,甚至国内部分大中城市已出现商务楼盘旺销的市场景象,不但积压楼盘有所消化,新楼盘的上市量剧增且销售前景看好。另外,中稳的良性发展、WTO的临近、申奥的成功、中国改革开放的深入等一系列利好消息,都将有利于中外经济合作及中资企业的发展壮大,这势必增大市场商务楼的需求,进而刺激并促进商务楼盘市场的开发与销售。
房地产开发企业经过近两年的市场化运作,逐渐找到了市场定位的感觉,即“以人为本”,以市场为导向,做适合消费者口味的“精品”楼盘。一批以开发高密度、厚利润、低水平物管为荣的开发商,正向适中密度、科学规划、设计,良好物管寻求发展空间,并以智能化、集中式、节能型、优质服务等为新卖点。这些新盘无论是品质上还是功能设计上都优于旧盘,无形中给商务楼市场带来一股清新的风。但同时也显现出,随着市场供应量的进一步放大,未来竞争力将越来越大。
2、房地产业发展前景及趋势
据建设部预测,未来5年至10年,中国住宅建设仍将保持较高的增长速度,住宅市场需求潜力巨大。至2005年,中方米,基本上实现平均每户有一套功能基本齐全的住房;个人住房消费占总体消费的比重达到15%。跨入21世纪后,中国的房地产业尤其是住宅产业将进入一个健康稳定的发展时期。商务楼市场,在未来5-10年,将会保持适度增长的良好发展速度,中国加入WTO将一步促进中资企业的壮大,这些会产生实实在在的购买力与租赁需求,许多素质较好发的写字楼项目必然会受到业主及投资者的追捧,市场的刚性需求及良好的客观经济前景,必将引发商务楼市场的繁旺。
应该看到,中仍有待进一步提高,伴随着国民经济的高速、稳定发展和中国加入WTO,中国房地产业的发展有了新的特点。并由此进入一个新的发展阶段。在这个阶段将出现以下趋势:
(1)住宅的大量开工与空置上升仍将共存,房价的涨幅略有下降。
(2)生产性房地产(如商厦、写字楼、宾馆等)近年只能保持适度发展水平。
(3)商务楼盘将有较大的发展空间,低品质商务楼将被成批淘汰。
(4)受全球经济一体化的冲击,人们的消费结构与办公方式向靠扰。这主要表现在节能建材、办公理念、设计风格的改变、租赁市场及物业管理水平的进一步发展上。
(5)房地产企业将走上规模与品牌经营之路。
总之,二十一世纪的房地产业,其开发、建设、流通和消费将逐步走向规范与成熟,住宅及商务楼市场都将得以完善,从外部环境到内部环境,都为房地产市场展现了美好的前景。
(二) 南京市房地产市场状况分析
2001年上半年,南京市房地产市场继续延续去年的趋热形势,呈现供销两旺的市场态势,市场化程度更高,市场主体更加成熟,开发商更具专业与规范,消费者日趋成熟与理性。各种市场数据表明,南京市房地产业正处于景气状态,房地产市场运行平稳,房地产业日趋成为国民经济新的增长点。
※ 2001年南京商务楼盘市场特征
⑴宏观经济形势向好,政策支持房地产业发展。
受国家扩大内需,拉动经济增长、积极的财政政策影响,房地产市场前景看好, 房地产开发企业盈利的预期增强。金融政策的支持更坚定了发展房地产业的信心。
⑵利好因素纷呈,商务楼盘供需两旺。
WTO、华商会成功召开、十运会、地铁开工等众多利好因素使南京商务楼需求增大,销售向好。
⑶。
发展商力从专业与市场角度进行项目市场定位、产品设计,注重产品的个性与竞争力,重视公司形象与品牌的维护与建立。更加重视营销策划,或加强自身的营销策划实力,或寻