文档介绍：
方案思路框架
一
宏观背景分析
1、政策背景(全国)
新利率开始执行,楼市调控力度不放松;
一
宏观背景分析
楼市调控加强,个人住房信息系统的完善将会推进房产税的征收;
1、政策背景(全国)
一
宏观背景分析
楼市调控取得一定成绩,政策将会延续;
1、政策背景(全国)
一
宏观背景分析
楼市调控下增加保障房供给,房产税的征收将会成为一种趋势;
1、政策背景(全国)
一
宏观背景分析
楼市调控进一步加强,短期内将不会取消;
1、政策背景(全国)
一
宏观背景分析
政府工作报告出台,旨在强化楼市调控政策和完善保障房管理措施;
1、政策背景(全国)
1
宏观背景分析
2、市场背景(全国)
去库存化压力较大,房价趋稳,全民投资时代结束;
截至2011年11月底,除广州外8大城市当前存量消化周期都在10个月以上,;再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期,未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。
全国重点城市存量可售周期示意图
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宏观背景分析
3、2012年全国行情预估(小结)
市场拐点已现,短期市场量价将持续走低
调控政策不放松,后期更多偏向于地方执行
区域未来客户群体中改善性客户较为活跃
量价持续下行,市场回暖仍有望
受政策轮番调控,市场观望日趋严重,市场量价已呈现明显下滑趋势,随着市场淡季的来临,2012年1季度市场量价将持续走低;
随着住建部官员发表“短时期内部取消限购”的声明出现,以及市场拐点的出现,表明在政策调控效果已经出现,未来1-2年内,政府对楼市调控虽然不会放松,但更多在于落实地方政府的后期政策执行。
随着供需平衡的打破,刚性需求收到保障房供给分流以及政策影响,需求减少;投资性需求同样受政策制约,大幅减少,而改善性需求相对受政策影响减少,仍为活跃;
2012年2季度随着市场旺季的来临,市场需求将会随着长时间的观望逐步释放,市场将会呈现逐步回暖趋势,预计2012年第三季度市场价格有望回升。