文档介绍：中南寿光项目前期定位报告
传承中南精神盛筑中南前景
打造时代精品铸造百年基业
中南世纪城主楼
镇江中南世纪城南通中南世纪城
核心问题确定
问题一:本项目土地开发价值有多大?
问题二:做什么产品可以实现项目成
功开发?
问题三:怎样在经济发达的县级城市
开发本项目?
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本报告思维导图
地块研判
宏观经济产品建议
分析项目定位
开发模式
建议
城市规划客群定位
财务测算
房地产市场
研究
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重要结论
•本项目可以拿地,第一种方式:以圣城街两侧联合拿地
,先期开发圣城街以北地块,后期开发圣城街以南地块
;第二种方式:仅拿圣城街以北地块;
•客户定位以改善性高端需求客户为主,包括部分经济型
和富贵型客户;
•产品定位为寿光首席高端城市综合体,主要产品为住宅
、公寓、酒店、写字楼和商业;
•预计一期项目入市时间在2011年9月,入市价格住宅
4200元/M2、公寓价格4000元/M2;
•在市场稳定发展情况下,预计仅圣城街北侧地块投资实
%,启动区投资实现税后利润率
%。
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PART 1 项目地块价值研判
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PART 1 项目地块价值研判
宗地情况——项目位于寿光市中心,占地约550亩。四面临街,与人民广
场一路之隔,寿光市主要景观轴线——圣城街横穿项目中部。目前周边
配套齐全,商业氛围浓厚但档次较低,地块内部尚未拆迁。
A
人民广场 B 新兴街
银海路
迎宾路 C
四至:南至:龙泉街
•北至:新兴街
•东至:银海路
•西至:迎宾路龙泉街
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PART 1 项目地块价值研判
交通现状:交通的通达性非常好,对初期项目开工和未来人流导入非常
有利
•内部交通
地块内部有古槐路、清河路等纵贯南
北,圣城街横贯东西。
车辆通过很方便,对未来初期销售将
很有利。
•外部交通
从外部进入地块有多条主干道直达,
交通十分便捷。
进入地块的交通道路便利性很强,周
边道路与地块的连接畅通无阻。
总结:地块目前交通通达性强,不论对项目初期建设,还是未来销售对客户的引
入,都极为有利。
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PART 1 项目地块价值研判
周边配套——项目周边教育、商业、医疗等配套设施齐全;商业配
套多以中低档为主
n 教育配套:实验中学幼儿园、圣
城街道东关小学、西关小学、实
验中学、新概念英语学校等;
n 医疗配套:中心医院、妇幼保健
院、口腔医院、康华大药店等;
本案
n 商业配套:全福元、银座、世纪
广场
n 其他配套:寿光汽车站、凯德华
大酒店、华纳大酒店、建材、洗
化、建行、中行等;
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PART 1 项目地块价值研判
土地价值评估
•根据交通状况、土地资源情
况、周边环境等综合指标,
初步将地块划分为A、B、C
三个地块
A
B
评价指标
Ø交通网络
——道路交通的便利性
Ø空间结构
——占地面积及功能分类
Ø土地资源
——现状用地状况及可用土地情 C
况
Ø自然景观
——森林、河流等优势
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PART 1 项目地块价值研判
土地价值评估——A地块
A
B
C
评价指标道路交通空间结构土地资源环境景观
地块周边为圣城街、地块呈梯形,规模目前内部还有待拆迁处于人民广场对面,
迎宾路、新兴街等适中建筑,地块内部较平景观价值较高
整,易于开发
地块A 城市主干道,交通
十分便利
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