文档介绍：成都松芝(大源综合体项目)规划建议书
四川中原营运二部

汇报说明
通过上次沟通,此次报告需要解决的问题为:
地块整体的概念规划(产品建议、景观建议、商业建议、住宅建议)
产品细化建议
启动经济测算
第一部分市场回顾
第二部分总规建议
第三部分营销建议…
第四部分项目经济测算…
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报告内容
页码
市场回顾
第一部分
一、区域产业与房地产市场发展概述
天府新城区域处于发展时期,人口的增加,目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显;
南沿线科技产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展;
大源组团承担新中心功能,是整个天府新城的配套依托,是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域;
大量的外资、科技产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求;
天府新城已经进入产业迅速发展阶段,将吸引大量投资者进入,对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。
二、区域房地产概述
从20世纪90年代高新南区的启动,21世纪初各组团逐步启动,到2005-2007年土地出让品牌开发商纷纷入驻,再到政府搬迁,至今日地铁1号线的通车,天府新城显现火热景象。是值得期待的一个地产热点。
随着大量企业及投资者进入天府新城,未来的房地产市场潜力较大,而且市场消化率较高。
本项目地处天府新城大源组团区,是未来居住核心所在,是开发住宅/公寓的较好的领地。
三、天府新城商业市场概述
2010年及2011年是南延线商业供应高峰期, 南延线目前整体商业存量近40万平米,至2012年约有23个大型商业面市,整体供应量突破200万平米,业态规划为百货、超市等大卖场,餐饮娱乐、运动休闲等商业街,旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好,潜力巨大。
四、区域办公市场概述
从图可以看出在建与在售办公性商业集中在天府大道两侧,离本案有一定的距离,没有形成良好的抱团效应,对我案开发写字楼办公楼商业产品存在较高的销售风险,故我司建议本项目的开发可以考虑部分写字楼产品,但体量不宜太大,建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。
五、写字楼(商务公寓)住宅客群对象分析
商务公寓终端使用客户:项目承建商及设备供应商技术人员;商务参观交流人员;往来于成都长期包房居住人员;私人度假类客户;已建成投产的上游产业项目企业;建设中项目的承建商;下游产业和配套服务企业,如物流、贸易等;与大源区有相关业务往来的外地企业办事处;
住宅客户:区域员工、产业园、行政办公等从业人员、投资者;对城南区域向往者
六、本项目产品甄选
产品
城市与经济
目标群体
市场供需
市场风险防范
产品甄选
住宅
截止2012年区域规划居住人口60万人
城市重点打造区域,人口不断增加,将来供需旺盛
住宅项目较多,发展较快同质化产品严重,竞争白热化
建议开发满足投资者与刚需客户的产品
酒店
天府新城经济发展,未来酒店市场空缺较大
投资者、旅游人士、会议需求。
随着南沿线日益成熟,对酒店产品供需求相对较大
因用地为商住, 所以适合开发适合酒店经营产品
开发酒店公寓具备可行性,且风险较低
写字楼
天府新城招商引资,大量企业进入本区域。
主要是进入企业的租赁需求。
当前写字楼市场在大源区域发展较为不成熟,更多的需求宜商宜居的租赁需求的产品
写字楼相对集中在天府大道附近,与项目有一定的距离感,区域内开发写字楼预计五年以后才有较多的需求。
当前建议开发宜商宜居的SOH O(商务公寓
商业
区域经济和城市发展需要有自己的商业和商圈。
周边三公里未来三年具备人口数量。
未来区域内随着人口的增加对商业带来的便利性较依赖,本项目具备填补片区(中心区)商业空白的功能。
根据各项规划,商业可行性较高,但需要一定时间培育。
商业具备可行性