文档介绍：中央政务区·首席体验式购物中心 ——35/36号地商业成功前期发展策划报告
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项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
报告思路及目录
商铺推广策略
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商业部分概念性报告概要
发展战略——主力店主题特色可出售性灵活性
招商策略——分阶段招商重点,对于主力店不惜代价,以面积换单价
出售策略——不同位置采用不同出售方式选择最佳出售时机(确定主力店后)
项目定位——中央政务区·首席体验式购物中心 海洋主题StreetMall (街区购物中心)
餐饮娱乐型准区域性以品牌超市为核心的购物中心
媒介策略——基本沿用外销媒介策略,内外销主要是推广主题不同, 以大理和昆明为推广核心区域,以现场展示,活动营销,户外广告为主要推广媒介
规划创新——垂直空间2+1模式
水平空间的全街铺规划模式
海洋主题的景观街区
下沉式广场主入口及中庭负一层变首层
商铺功能转换的两种模式(正式与非正式)
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项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
报告思路
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
商铺推广策略
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项目分析——经济技术指标
各项指标
35号地块
36号地块
3601
3602
3603
占地面积(M2)
土地用途
商住
商住
商住
二类居住用地
使用年限(年)
70
70
70
70
容积率
建筑密度
≤25%
≤25%
≤25%
≤20%
绿地率
≥50%
≥45%
≥45%
≥45%
建筑限高(≤米)
200
40
40
50
停车位(个)
-
293
312
592
商业面积比例(%)
30%
15%
15%
商业面积(M2)
52905
4403
4688
合计商业面积(M2)
61996
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优势
紧邻未来海口市政府、会展中心,片区发展前景较好;
有西海岸最具规模的商业配套;临滨海大道、长滨路,有利于商业开发。
西海岸二线海景资源,属高档片区,片区消费能力较强;
劣势
容积率高,建筑密度低
地块分割严重,规划限制条件多
区域目前人口密度较小,商业氛围冷清
机会
海南国际旅游岛-带来相关政策利好;
东环铁路开通-拉近消费距离
跨海大桥–提升片区商业辐射能力
南港码头- 三港合一带动片区商业发展
盈滨半岛- 与片区通车,扩大商业辐射范围
商业—商业片区发展日益成熟,商业互动性
威胁
海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势
片区商业用地较多,未来招商压力较大
政府政策性风险
项目商业SWOT分析
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项目关键问题
项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大;
项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。(一般规划层数较高)
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项目分析
商圈分析
案例分析
项目商业部分发展战略
报告思路
业态组合定位
招商策略建议
规划创新建议
出售策略建议
商铺推广策略
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解放大同路商圈
国贸、玉沙路商圈
海秀东商圈
海口三大商圈——海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈
目前,海口市中属于市级的商圈有3个,大小级别依次为:海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈,影响力和辐射力都不及三大商圈。
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海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈
商圈分析指标
海秀东商圈
海口核心商圈,辐射全市,乃至吸引下属县市消费;消费人口年龄22-55岁,教育水平高,收入中上且稳定;以公务员、医生、律师、商人等职业居多。
处于强势核心商业地位,大型商场云集,酒店众多;从业人员以从商、政府、服务行业居多,居民收入两极化现象明显,消费能力强弱分化;节假日消费强、旅游消费多。
同业竞争激烈,大商场定位雷同,经营手段单一,集中在一条街道两侧,市场相对饱和;专卖店众多,与商场专柜形成竞争。
海秀路为海口市东西方向主干道之一,由于规划原因,已出现停车场紧缺的现象,各商场相互争夺车位,车位不足也给消费者驱车购物带来不便。
多数为自身客流,滞留时间较长,目的性强。在节假日消费相当集中,周末的客流量大过平日,晚上的客流量大过白天。
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