文档介绍：滨河新天地营销方案

导序
滨河新天地,是安泰集团在临沂的首个大型房地产项目。
滨河新天地,对奠定安泰集团在临沂的影响力至关重要。
在临沂市场本项目所面对的不仅是某些项目的竞争,更需要面临市场有限的空间与价格水平的压力,因此,对于本项目的营销必须先行明确三点基本原则:
1、本项目若要在当地房地产格局中立于赢家的姿态,构筑引领性的标准是核心,以此既可区隔其它同类型项目的竞争,也将成为本项目营销推广的主线,令客户更清晰地了解项目的核心价值;
2、就本项目所在位置而言,前景是诱人的,然而仍需要持续与耐心的市场培育,尤其是从区位发展潜力与项目整体价值平台着手,从总体到局部的推广部署,令市场从接受区位、总体项目逐步到接受具体各阶段推售楼体;
3、本项目营销环境的困境是显而易见,项目入市启动阶段追求稳妥的销售速度与价格推进更为理性与科学,由此力求随着项目的逐步展示与各阶段的良性销售,带动项目的全面销售成功与价格上涨。
基于本项目营销发展的上述原则,我们将有机整合各项资源,量身定造个性战术,让滨河新天地创造最佳的营销业绩。
本案仅针对一期(一期共12栋楼,7栋高层,2栋小高层,3栋多层)营销做重点阐述,针对一期各阶段营销工作、媒体推广等都有详细的工作计划,操作性较强。其中总营销思想及指导原则适用于整个项目的产品推售。
第一部分:市场研究篇
临沂房地产市场概述:
1、临沂房地产市场处于迅猛发展期。
临沂市房地产市场发展起步较晚,从1998年形成真正的房地产业,2000年后,市城建部门开始规范房地产市场开发,清理整顿房地产市场。全年共取消28家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产市场发展迅猛,2002年全年房地产投资14亿元人民币,房屋开发施工面积达到150万平方米,而2004年全年,临沂市房地产投资达到26亿元人民币,开发施工面积250万平方米,,%,,%。,%;,%;,%;,%。目前临沂的房产以居住型为主导
2、房地产开发投资高速增长,未来市场供求失衡压力加大
 截止去年年底,全市完成房地产投资完成119亿元,%。从商品房建设规模看,,%,,%。前期积累的房产投资在2008年得到一个大幅度的释放,08年1年的施工面积是06年的一倍,2009年的施工面积继续扩大,
年后的市场回暖的反弹减弱了经济危机的影响,但总体还是会有所放缓。
3、商品住宅相对有所下降,整体市场成交未有明显衰退迹象
 截止去年年底,临沂市共办理预售许可证610个,其中2008年全市办理预售许可证136个,,销售面积约240万平米,与2007年同期基本持平。其中住宅销售面积约为182万平米,商品住房销售面积75万平米,比2007年下降15%。
4、市场成交中住宅占主力,个人刚性需求为主,本地消化为主
从商品房销售结构看,住宅销售面积占商品房销售总面积的比例为77%,住宅销售比例略有上涨。非住宅物业销售面积有一定比例下降。
据统计,目前临沂房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中90%需求者为本地人,购房者中首次置业者的比例达到65%以上,而近30%的购房者为临沂九县客户,80%的购房者以自住或自用为目的。以自住或自用为主的住房需求,减小了房地产炒作的可能,使全市房地产市场在当前市场疲软的状态下能够保持理性发展,有利于避免房地产过热现象的产生。
5、土地出让市场分析
(1)临沂土地总成交状况
2008年全年临沂共成交土地128宗,总规模成交达到524万平方米,,%,,平均地价1026/平方米。
时间
成交宗数
成交面积(万㎡)
出让总金额(亿元)
平均单宗土地成交面积(㎡)
平均单宗土地成交价格(亿元)
平均地价(元/㎡)
06年
81

71148

07年
110

08年
128
524
52
40938

1026
涨幅
18%
-11
-
-26%
-26%
%
说明:
土地成