文档介绍：——绿城集团TOD导向的新城开发-千岛湖桃花园项目市场定位报告
Market Orientation Report On Qiandaohu Project For Greentown Group
中国房产信息集团
China Real Estate Information
Corporation
20101125
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工作模块设计
绿城·桃花源项目市场定位报告
Part1:项目土地属性界定 Part3:住宅市场占位分析
①项目区位①整体市场分析
②四至及形象②区域别墅市场分析
③规划指标条件③市场发展格局
④交通情况④区域土地市场分析
⑤配套状况⑤主要竞争对手研究
⑥片区规划⑥市场站位策略
⑦土地属性最终界定
Part4:项目产品定位
Part2:项目战略层面解析
①项目整体定位
①企业层面剖析
②项目客群定位
②核心问题界定
③地块价值分析
④产品规划建议
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第一部分项目土地属性分析
区位属性
宗地分析
交通情况
区域配套
片区规划
属性界定
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项目土地属性/城市区位
项目位于杭州市淳安县千岛湖镇,位置偏远,但处于千岛湖旅游景区,交通可达性较好,
通过多条通道可以到达杭州等周边城市,这为本案承接外来客源提供了便利。
本项目地块位于杭州淳安县城所在地—千
岛湖镇梦菇塘;作为国家AAAAA级旅游景
区,千岛湖有多条通道可以到达杭州、上海、
安徽黄山、衢州开化等地区。
东北通过05省道、中途接320国道或06省
道接杭千高速可以到达杭州、上海等长三角
城市;东南有千岛湖支线高速与杭新景高速
贯通;另有淳(安)建(德)06省道直达建
德并与320国道接轨;西南有淳(安)开
(化)公路直达开化,并延伸至衢州,中途
本案接黄衢南高速至黄山市;北有淳(安)分
(水)05省道转16省道至临安於潜与杭徽高
速交汇直达黄山
规划的杭黄高铁预计2013年通车,淳安境
内站点设置在文昌镇,届时杭州—千岛湖只
需45分钟,将极大拓展千岛湖的旅游市场,
有利于导入休闲度假类旅游客源
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项目土地属性/土地四至形象
项目周边具有良好的湖景山体资源以及高档物业,形象良好,私密性极佳,这为本案
打造高端物业奠定了基础
北面为桃源大酒店,按照三星级
标准建设,只对桃源山庄业主开
本案
放,是一座集度假、休闲、疗养、
会议于一体的旅游饭店
项目东边和南面属千岛湖面,
西南面为桃源路及桃源山庄二期,
面积不大,湖景线约205米,
桃源山庄一、二期占地120亩,总
地块处于山体,可观赏到一线
建筑面积25000平方米,
湖景资源
积率、% 的高绿化率,桃源
山庄充分利用千岛湖景观优势,
沿湖建有观景平台、休闲栈桥桃源路
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项目土地属性/资源属性
地块占有千岛湖镇区稀缺岛屿,依山临湖,山水共拥,良好的风景资源为本案打造顶
级豪宅提供了先天条件
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1
本案
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2
3 1
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项目土地属性/宗地条件
项目体量偏小且呈不规则形状,缺乏规模优势,大型配套较难营造;较低的容积率决定
了本项目物业类型只能为独栋别墅。
核心技术项目指标参数
用地面积(㎡) 20210 容积率
建筑面积(㎡) 6060 用地性质住宅用地
建筑密度 % 绿化率 50%
属性特征诠释
项目地上总建筑面积紧6060㎡,体量偏小,缺
规模偏小
乏规模优势
低容积率
别墅
项目地块不规整,且拥有约30度的缓坡状,为
形状不规则
自身内部形象塑造带来了一定困难
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项目土地属性/交通资源
项目虽位置偏远,但交通可达性较好,通过桃源路接滨湖景观大道可快速到达淳
安县城进而与周边城市相联
本案通过桃源路
与滨湖景观大道相
连,并接新安大街
到达淳安县城,距
本案离约2公里
本案千岛湖客运码头滨湖景观大道
桃源路滨湖支路桃源南路接滨湖
支路,并与排岭南
路相连东可达淳安
排岭南路县城,南可到千岛
湖三潭岛景区
排岭南路项目靠近千岛湖
客运码头,可乘游
船到达千岛湖各旅
往淳安县城往三潭岛景区游景点
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项目土地属性/周边配套
本案地处旅游风