文档介绍：长治常平东方360二期定位报告
汇报说明
每块土地都有其存在的价值和理由,有位地产大师说过“每块土地都是有灵魂的”。
面对城市边缘区、陌生区域的地块,他的灵魂是什么?他在市场中扮演何种角色,将决定接下来的该如何耀世登场,如何将整台戏推至高潮,完美谢幕,都是盛世大道要为开发商解决的问题。
给区域一个灵魂
我们的出发点
需要说明:
我们给出的不是具体的设计方案
我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素
(市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素)
我们的原则:
一切均基于CVA
即“竞争的价值增加”
(Competitive Value Added)
一、政策与市场篇
在如此背景下,2011年及今后的房地产市场将如何走向,供应环节、需求环节会产生怎样的变化?在新的政策环境下的整体开发、运作、销售会带来哪些新的问题?……这些都是我们需要在目前这个阶段开始思考的影响到整个年度乃至未来一段时间的重点。
如果说,2010年4月、9月等出台的房地产调控政策曾被誉为“史上最严厉的调控政策”的话,那么,已经到来的2011年的房地产市场的调控力度以及预期中的市场困难程度将超过2010年。
“国八条”新年伊始,强力出击
事件1
1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。当天晚上19时许,会议内容公开,8条针对房地产市场的调控措施正式出台。
“房产税”揭开面纱,重庆、上海率先试行
事件2
上海市人民政府2011年1月28日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,于28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,%%。
重庆于2011年1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作,个人新购的高档住房价格超过均价两倍,%税率征收房产税。全部独栋商品房收房产税。
前言
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CHAPTER 1
2010年房地产市场回顾
第一次调控:2010年4月17日是上半年行情的绝对拐点
宏观政策
调控要点
政策解析
暂停发放第三套房贷
推进房产税改革试点
限购令风靡各大城
新政公布之前,曾有部委人士表示,此次政策或将涉及房产税新政。但发现,此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策,而不是由部委文件统一公布。
房产税一旦开征,其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充,同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。
此条政策不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行,将有利于打压投资投机性购房,尤其是外地投资投机者。
对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上”,以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%,现在一刀切,必须三成以上。
“各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”,这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。
对于抑制投资投机需求,限购政策不愧为“精确打击”的武器,真正是遏制住了投资机的“咽喉”,但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”,表示限购令是临时的,有效时间或为半年、或为几个月等。但就浙江而言,目前仅有杭州、宁波和温州三地出台相关限购政策,在这种情况下,大部分投资客很可能会选择没有限购政策的城市投资置业。
第二次调控:2010年9月29日政策迅猛/收效甚微
宏观政策
加息通道
资金监管
时隔三年的两次加息,虽然并非主要针对房地产市场,但同样存在较大影响,尤其是一旦进入加息周期,无论对开发贷款还是购房贷款来说都存在巨大压力,同时我们预计2011年还将有2~3次加息。
10月20日,《商品房预售资金监管暂行办法》正式实行,新批准预售的项目预售金已被纳入专门账户进行监管,开发商使用预售金已严重受限。预售资金监管成为焦点,显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。
细则出台对开发商的资金链存在较大考验,边销售边拿地的快速滚动模式将难以再现,但已有开发商开始研究相应对策,比如成立自家名下的建筑公司,就可以从建筑公司这边转出一部分预售资金。
附加政策:房地产行业有待真正面临重新洗牌
宏观政策
那么,在新“国八条”出台,沪、渝两地房产税试点运行,新一年里人民币进入“加息通道”等多重影响下,山西房地产未来的走势会如何?
首先让我们来对新政进行相应的研读。