文档介绍：房地产项目可实现价格与项目价值分析
世联研究
11/12/2017
适用条件
项目自身具备打造成为地区顶级产品的物质条件,但不具备独一无二、不可复制的特有条件,难以实现“既要远高于地区顶级产品的价格,还要保持良好的市场接受度”的目标
项目所在城市具有崇尚人文价值的社会氛围
开发商有强烈意愿将项目打造为市域范围内的顶级产品,并希望就此确立公司在市场上的豪宅开发专业公司的形象
项目所在地块或区域具有人文价值挖掘的可能性,并且这种人文价值能够通过塑造项目产品而得以体现
项目开发公司有相应的品牌实力、经济能力和承受风险能力
2
房地产项目价值构成
有形的价值
使用价值的范畴
属于物质层面的
是可以物化的
可以进行竞争性比价的
无形的价值
属于精神层面
是不能物化的
难以复制的
是可以自我定价的
产品品牌
价值构成
地段价值
产品价值
服务价值
品牌价值
人文价值
通达价值
外部配套
产业价值
自然景观
社会认知
经济指标
规划设计
内部配套
建材设备
创新价值
基本物业
VIP服务
个性化服务
企业品牌
场所精神
项目精神
有形价值
无形价值
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价值与价格的对应
可物化的有形价值对价格的实现是有极限的
有形价值对价格的贡献是边际效应递减的
无形价值的价格实现必须是在一定的有形价值基础上
无形价值对价格的提升可以突破有形价值的价格极限
横坐标:
有形价值
住宅基本使用价值点
纵坐标:保证一定销速度的实现价格
基本使用功能的成本价格点
P
瓶颈价格
价格关于有形价值的函数曲线
无形价值
有形+无形价值的价格函数曲线
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房地产项目价值分析结论
地段价值、产品价值、服务价值这三个房地产项目的有形价值对价格的提升作用是有限的,是符合边际效益递减的,而品牌价值和人文价值这两个无形价值则是项目可以突破价格瓶颈的关键
市场上的某些高档住宅项目价格提升出现瓶颈的原因正是因为其寄希望于通过不断追加有形价值来提高价格而忽略了无形价值的注入
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项目外部(社会)配套价值
交通价值
产业价值
自然景观资源
社会认知价值
房地产项目价值构成
交通便利性与可达性
例如:玉渊潭,昆玉河边的项目
商务、或某些产业的支持,例如:亦庄、CBD
生活配套、医疗环境、教育环境等
社会心理对地段的潜在认同,例如:天竺与南城
地段价值
产品价值
服务价值
品牌价值
人文价值
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项目基本经济指标价值
规划设计价值