文档介绍：谨呈:瑞安地产
瑞安五角场311地块营销策略
同策房产咨询
提报思路
市场篇
营销篇
入市环境解读
项目市场定位
项目客源定位
项目形象定位
项目营销策略
项目营销执行
PART 1 入市环境解读
宏观政策解读/经济形势解读
宏观政策
2011年,中央经济工作会议提出:
坚持“稳中求进”的主基调
继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策
12年经济发展主题建立在11年控通胀及10年保增长促发展基础上:
政策解读:
稳中求进——稳增长、控通胀
稳——稳增长、稳物价
保持宏观经济政策基本稳定;
保持平稳较快发展;
保持物价总水平基本稳定;
保持社会大局稳定;
进——转变经济发展方式
继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期;
在转变经济发展方式上取得新进展;
在深化改革开放上取得新突破;
在改善民生上取得新成效;
2011年以来货币政策表现及分析:
,预计未来货币政策放松;
2011年为控通胀,货币政策实则过紧,2012年为坚持扩大内需、稳定外需,预计稳健的货币政策在操作上回归中性;
2011年货币政策在基调上灵活调整,预计2012年仍将持续体现其操作灵活性;
当前面临经济下滑及物价上涨的双重压力,2012进一步做好稳物价防止反弹,预计政策将适当宽松,但不会太松;
2012货币政策整体基调回归中性
结构性减税更侧重于经济结构调整,有利于中小型企业发展
中央经济工作会议明确提出:
财政政策要继续完善结构性减税政策,加大民生领域投入,积极促进经济结构调整;
2012年推进营业税改征增值税和房产税改革试点;
近期对结构性减税的实行:
——以加快转型为目的有4项;以扶持小微企业、保经济稳定为目的的有2项;
从国家宏观政策基调推导:
2012年结构性减税侧重于经济结构调整和改善民生,加大对房产税实行的力度,以此实现经济增长方式;
中小型企业做为中国民营企业中比例最大的部分,结构性减税可引导中小企业升级改造,向着高附加值、高创新性、低环境污染的行业和企业类型转变,进而优化国民经济结构;
结构性减税更针对行业外的中小型企业
宏观政策
中央经济工作会议近四年工作定调及房地产基调
时间
经济工作重点
房地产政策基调
2009
保增长促发展。经济平稳较快发展作为首要任务,扩大内需作为保增长根本途径。积极财政政策和适度宽松货币政策
增加保障房供给,减轻购买商品房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用
2010
调结构促销费。持续稳定上一年的宏观政策。积极财政政策和适度宽松货币政策
增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加强保障房建设
2011
稳定物价。重点为稳定价格总水平。积极财政政策和稳健货币政策,增强调控针对性、灵活性、有效性
加快推进保障房体系建设,形成符合国情的保障房和商品房体系
2012
稳中求进。积极财政政策和稳健货币政策
坚持房地产调控不动摇,促房价合理回归,加快保障房和经济商品房建设,促进房地产市场健康发展
中央经济工作会议明确提出:
要推进营业税改征增值税和房产税改革试点;
抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作,逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难;
要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归;
加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展;
2012年,房地产调控持续进行,并进入近四年来最为重视严峻时期
宏观政策
地产调控持续不放松
中央经济政策导向性在于拉动内需、实现产业结构的转型
相关政策逐渐从重利于房地产建设转向其他方面
房地产发展已向低总价经济住房转型
房地产调控手腕愈发紧缩
标志房地产调控政策不会放松
同策观点:宏观政策
欧债危机即欧洲主权的债务危机,由08年美次贷危机衍生影响的,发生于欧盟国家的债务危机,同时直接影响美国贷款利率的下降;
对中国资本、货币市场及贸易影响较大:
欧盟为我国主要出口对象,约占总出口20%以上,欧债危机直接影响我国对外出口,进而影响实体经济;
导致我国外汇储备贬值,我国外汇储备中欧元占总量的20%-30%;
外围投资的可流动资金减少,影响房地产投资;
中国实行积极的财政政策等对策:
减少出口,扩大内需,转变经济增长方式;
增强经济内生增长能力,发展自主创新的投资拉动型经济增长模式;
扩大政府融资渠道,提高外债与地方政府负债承受能力;
对欧盟实行一定支持及帮助应对危机;
由于欧元为做为金融衍生品,欧债危机影响相对不大,若其影响范围及深度加剧,或将重蹈08年覆辙。为挽救经济,全球通货膨胀将进一步加剧,则我国必须再度依靠房地产来刺激经济,最终报复性反弹,调控效果付