文档介绍：2011优活华庭
年度推广总方案
2011年3月
第一部分
销售计划
价格问题:入市序列确保较好的价格空间
时机问题:重点时机把握,最大化高新区优越区位的影响
蓄水问题:针对区域客户及外拓客户的特殊性,建立渠道精准营销
营销问题
销售思路
少量多推,价格逐渐提升,以实现最大价值空间
先推优势产品,形成社区整体价格筑底
中端产品后推,以获得该类产品的价格提升空间
保留部分最佳位置最后推,以实现该区域价格提升
价格筑底成为本案价格实现的关键
分批推案,价值成长
入市时机
1、注意宏观调控实施时间,在宏观政策影响弱化时机入市;
2、与一期交房时机相结合,利用老客户在二期再造一波热潮;
销售周期
结合市场预判及工程进度,本案各阶段销售周期约为12个月,加上前期品牌宣传与蓄客时间,各阶段营销周期约为18个月。
本案较佳的入市时机为11年10月
各阶段销售周期12个月,强销期集中在2012年初
入市顺序
第一批沿长江西路两栋先开
时间:2011年10月-2012年10月
推案理由:
--前期即建立项目形象高度与价格标杆
优势产品先推,85平米及30平米优势房源先推,价格筑底,110平米房型附推,随时间推移,保证价格上升空间。
第二批南边两栋
时间:2012年5月-2013年5月
推案理由
--避免前期蓄水客户的流失
-- 中后期主打产品,价格上有一定跳升
保留部分优势楼层内的85平米及30平米的优势产品,提升价格。
在第二次推案过程中,保留部分最佳位置产品,以实现最终价格提升价格
2011年
2012年
2013年
项目品牌正式亮相
第一批沿长江西路两栋
第二批南边两栋
第三批尾房+保留房源
7月
10月
5月
10月
样板公开
推案计划
2月
正式开盘
5月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
阶段
第一阶段
品牌蓄势
第二阶段
品牌登陆
第三阶段
品牌体验
第四阶段
品牌深化
销售
准备期
预蓄水
沿长江新路两栋强销
南边两栋部分强销
尾盘及保留房源强销
产品
全案
沿长江西路两栋全案
南边两栋部分
尾盘及保留房源
1月
2月
3月
7月
8月
9月
10月
4月
5月
6月
3月
样板段开放
形象展示
第一批开盘
第二批开盘
尾盘销售
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
第一阶段:品牌蓄势期(2011年3-10月)
销售任务:前期销售准备
推广目标:树立板块整体形象
目标:积累目标客户1200组
销售准备工作重点:
1、完成接待处布置
2、部分销售道具制作完成。主要完成模型、部分效果图、家具配置图的制作
3、寻找并确定户外看板的位置
4、确定广告方向,完成蓄水客户宣传资料
第二阶段:品牌登陆期(2011年10月—2012年5月)
销售任务:完成总可销售总量的90%,其中2011年10月-2012年春节前完成可售量的50%,2012年3月-2012年5月完成可售量的40%
销售准备工作重点:
1、加强对前期积累客户的回访,及时通告销售信息;
2、对客户展开新一轮的蓄水、排摸,制定开盘策略,实现开盘热销;
3、根据销售情况,调整后期策略
重点:
在市场有可能大幅波动的情况下,积极关注市场变化,根据市场状况灵活调整销售节奏与销售策略;
深度蓄水,制造多个热销节点,促动价格的小幅提升;
对阶段内的来访客户做好接待与登记工作,为下阶段产品推出做准备。