文档介绍：恒隆中心
——整体营销策划方案
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思路
拥有的客观条件
区域发展的趋势
市场的发展空间
项目理解与定位
项目价值的实现方式
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谋定而后动
——知己知彼,扬长避短
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办公环境成熟——交通、商务配套齐全
商业
天一广场
中山东路商业街
鼓楼步行街商城
交通:
中山路、解放路两条主干道道路四通八达,公交路线多达20余条
齐全
配套
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项目自身开发条件的限制
久久
天桥
解放北路
解放南路
中山西路
中山
东路
本案地理位置简易图
本案
结论:由于其产品先天条件的限制,楼盘品质、档次不可能达到高档写字楼的要求,但可充分发挥优势,扬长避短。
开发条件:
主体建筑整体呈“山”字形
中间的主楼高28层,面向东南方向,与久久天桥正面相对,西、北侧各有一7层联体裙房,与主楼沿中山西路和解放北路成半弧形分布
地块的西北角还有一已建5层辅楼,日后为物业办公用房。
目前本项目正处于施工阶段,局部部位还需补桩,同时进行外立面等改造工程。
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项目所属区域特征
海曙区是
宁波市政治、经济、文化中心
基础设施完善,交通便捷
宁波市最繁华的地段,高楼林立,金融集中
未来将被建设为具有现代化安大区
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竞争区域办公市场特征
楼盘名称
华联写字楼
金隆国际
华宏国际中心
地理位置
海曙区中山东路、东渡路口
海曙区灵桥路仓基街路口
江东区中兴路、百丈路口
总规模
40000
52000
35000
物业情况
1幢22层
1幢27层
1幢19层
标准层面积
1500
1380
2000
电梯配置
7部三菱
6部奥迪斯
3部(加1部观光电梯)
开盘时间
2003年12月,2005年6月推9-10F
2005年5月
2003年12月
目前售价
8000—14000
13000—18000
11000
租金
只售不租
物管费
不详
租售情况
03年推出的售完,出租率98%
刚开盘,销售良好
销售率80%,剩17层高层房源,出租率75%
工程进度
已投入使用
在建
已经投入使用
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竞争区域办公市场特征
项目规模普遍较大,多在50000平方米以上
根据楼盘品质、档次不同,价格在8000—18000元/平方米不等
租金主要集中在2—,—,甲级写字楼与其他写字楼存在较大落差。
销售率一般在80%以上、出租率也达到了85%以上,市场去化比较理想,且未来市场将出现一个空档期,将会给本案销售带来机遇。
现有写字楼多以复式形式销售出租,同时市场供应的甲级写字楼不多,未来需求空间很大。
现有写字楼整体档次、品质存在很多致命缺陷,不利于其未来发展。
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竞争个案对比
金隆国际
开发商:宁波金隆置地有限公司
楼盘地址:海曙区灵桥路、仓基街路口
建筑面积:52000㎡,办公总面积为34000㎡
标准层面积:1380㎡;
电梯:6部奥迪斯
车位:422个
售价:13000—18000元/㎡;
租金:目前只售不租
推出日期:2005年5月
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竞争个案对比
优势
海曙区区政府旁,周边配套齐全,交通便捷,商务氛围浓厚;
甲级5A写字楼,高档品质,在宁波写字楼市场首屈一指;
空中花园、双景观广场广场,案景观资源尤为丰富;
规整布局、全玻璃幕墙,通风、采光的良好;
422个车位相对充足;
第一太平戴维斯品牌物业管理服务,提高整体楼盘品质档次
国际知名企业进行规划、设计、配套,吸引客户眼球。
劣势
距离东门口CBD地段尚有一定距离,区位上存在一定劣势;
虽为甲级5A写字楼,但品质中存在一定缺陷,后期项目运
作中将会影响其去化,及其使用便捷性;
对本案启示
销售时期冲突,面对竞争
其低价位房源与本案高价位房源存在很大的竞争关系,需采用错位竞争策略;
地理位置更佳,景观资源也丰富,注意扬长避短
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