文档介绍：国恒·西溪公馆
营销广告策略方案
市场思考
新政细则满月后,整体市场动态已经正式进入政策消化期,无论是政府、银行、开发商还是购房者,都开始从不同程度体现出对新政的态度,主要体现以下几个方面
政府
加大保障性住房建设的同时,2011年杭州市房价控制标准终于出台,如其他一线城市一样,未出现“降”而以控涨为主,主要原因我们认为还是在于政府无法明晰价格调控的可执行度,鉴于财政税收及土地款历来是杭州市政府主要财政收入来源,进而担心由于价格下降幅度过大而导致市场恐慌,最终使得今年开发商商品房销售呈现崩溃态势,最终影响的则是政府年度的税收收入及土地收入,因此在无法明确制定好的价格标准值可以被市场所消化的前提下,同时整体市场对于政策的反映尚不明晰的情况下,政府预计还是以后台暗性操作为主。
银行
由于限购及禁购令的颁布,银行在住宅消费方面的贷款额度受到政府及银监局的严密控制,因此甚至出现首套房3成都很难做出来的局面,主要原因还是在于各个银行的住宅消费贷款总额度受到了非常大的抑制,而相反的,由于本次商业地产未受到市场限制,因此银行已开始将额度转移到商业地产消费上,贷款的宽松程度远远高于住宅,这也导致了当前商业地产类项目的成交井喷。
开发商
由于各个开发商当前所开发的项目属性各不相同,因此不同产品业态不同价格的开发商均采取了相应的策略,市场上总体开发商目前还是以观望及深入蓄客为主,期待政策消化后的进一步明朗而决定后续推盘动作。
高端需求
基本呈现“春眠”状态,由线上转入线下,常规通路的推广急剧减少,基本多数开发商都处于政策解读及后期策略的制定状态中,我们认为在整体市场消费状况未进一步明朗的情况下,多数开发中高端产品的开发商,会一直处于观望状态,直到市场出现新的转机(或降价或政策松动)。
小结
高端系产品市场无论是客户还是产品本身,都面临重新洗牌重新定位的需求,市面上清一色的豪宅,无论从产品品质还是整体腔调,都已经不再能吸引真正高端性客户的置业需求,或者说,现在他们是不能买,但是当他们能买的时候,对于愿意购买的标准一定不再是现在对于豪宅的标准了,因此,谁能在这个市场洗牌的过程中,强势塑造项目标签,谁就能在消费信心及消费能力回归的战役中,占领先机。
------先起势,方可独占先机
策略思考
房地产奢侈品
进入杭州为的就是打造一个让所有人铭记的标杆
因此,项目的灵魂就是高端,奢侈
值得不断收藏,值得传承
国恒要打造的就是