文档介绍：天津·金泰丽湾
2011营销推广全案
第一部分:外部环境

1. 政策环境——天时:
全国市场:
限购+ 限价+ 限贷
加税+ 加息+ 加准备金+加保障性住房
国八条出台,从广度、力度、密度上对北京、上海、重庆等城市打压最大,
政策影响力最强。
3限4加
史上最严格调控迎来市场寒冬
天津市场:
限购+ 限价+ 一房一价
本市/外埠+ 年涨幅+ 放价公开/涨价申请/资金监管
受“津十条”影响,天津市近期成交量大幅缩减,目前市场呈现量跌价涨的状态。
2010年至今天津市商品住宅成交量走势
2010年至今天津市商品住宅成交价格走势
单位:万㎡
单位:元/㎡
2010年天津市商品住宅市场经历了两次新政,经历短期调整后,市场恢复情况较好;
“津十条”出台后,可谓史上最严厉的调控政策。从3月份至4月中旬成交数据显示,成交量下跌明显,预计本月成交量为38万㎡
2010年天津市商品住宅平均价格水平为9325元/㎡,两次政策出台对于后市的影响并不深远;
本次新政后,市场观望情绪浓厚,价格下跌势头尚未显现。
“津十条”出台
新政
新政
近期政策影响
东丽区概况
东丽区价格走势
东丽区成交供求走势
东丽区市场呈现供大于求态势,供求比1:;
近期,新政调控不断加码,需求量将强行限制,导致市场各方悲观预期明显增强;
尽管随着区域市场供应量的增大,但成交量下行压力将持续。
东丽区成交价格持续上涨,%;
2011年4月上旬东丽区市场价格为10622元/平米;
近期成交价格呈现小幅反弹迹象,调控政策的深度影响尚未体现;
东丽市场总体量价保持高位,新政影响下面临下行压力。
两次新政出台后房地产走势
东丽区商品住宅供求走势分析
东丽区商品住宅价格走势分析
小结:
国家调控决心大,后市利空预期明显
天津受波动,相对一线城市稍显温和,客观上影响到城市化进程
一线城市居民置业升级成本加大
精装将成为天津市场主流,以此对抗政策“一房一价”的短板
“天时”要求我们做品质
2. 区域环境——地利
2. 区域环境:
产业升级的空港/开发西区
居住升级的华明镇东丽湖
一体化的
泛空港经济区
泛空港经济区
2. 区域环境:
产业升级的空港/开发西区—区域发展的发动机