文档介绍：
「开创河东星传奇」
——红星国际2011年营销推广计划
2010年
红星国际以恢弘的气势高调亮相,
为天津展现了
一座都市中最精彩的生活舞台,
是天津的明星、
海河东的焦点;
2011年
如何在2010年基础上在形象和品质上有所突破,
如何在红星国际品牌从认识到认知的转变,
如何完成2011年10个亿的销售目标,
是本次提报的核心。
作为红星国际最信赖的易居,将会以上述目标为己任,我们的任务是帮助开发商排除障碍,消除疑虑,最终实现2011年目标!
前言
报告轴线
上篇
11年项目发展建议
资源分析
本体分析
市场分析
项目定位
客群定位
推导
下篇
11年营销策略建议
推广策略
价格策略
推盘策略
上篇
【项目发展建议】
资源分析
本体分析
市场分析
项目定位
客群定位
推导
上篇【项目发展建议】
市场分析
part 1
1、宏观环境
2、供求环境
住宅供求环境
公寓供求环境
,显示出政府调控决心;
但政策难具长期执行性,市场短期虽受冲击,但中长期走势将回归平稳。
对整体市场,短期市场内会受到一定冲击,但对高品质项目而言存在机会空间。
对中心城区,短期压力将明显提升,但限购令的长期执行性较弱,高性价比产品中长期仍然看好。
类别
天津重要政策
影响
信贷差别化
各商业银行暂停发放居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款不低于50%、。
降低购房杠杆率;
投资客、低端刚性需求、低端改善需求,受到严重打压;
对高端需求客户,影响程度多为心理层面。
限购法令
本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理权属登记手续。
对郊县,滨海新区高价值产品有挤出性效应利好;
对市内六区高价值稀缺性产品具有挤出性利好。
税收调整与改革
对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
提升交易成本
降低利润空间,影响购买意愿
类别
全国性重要政策
影响
执行监管
严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。
增加执行力度,达到政策预期效果。
房产税
加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。
持有型税种,威慑性作用。
调整供给
房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。
对土地闲置、捂盘惜售等房企,暂停发行股票、公司债和新购置土地,银行停发新开发项目贷款和贷款展期。
调整供需结构;虽是长期有效手段,但短期效应不明显。
宏观环境(一)政策环境
最强
较弱
较强
次强
最弱
顶级富豪
社会菁英
新富阶层
物业投资人
多次置业
资源占有
购买力强劲,信贷政策对其实际购买限制有限;
但房产税的预期,将对其
心理层面有明显影响。
购房门槛有较大提升,对实际购买有一定抑制;
二次改善为主
部分多次改善
首次改善为主
部分二次改善
职业投资者
全面打击,影响程度显著。
意愿下降
间接影响
门槛提升
客资减少
受到直接性打压
白领阶层
首次置业为主
部分首次改善
对于该阶层客户,首付门槛有所提升,但实际影响力有限。
门槛略提
略有抑制
多重影响
抑制明显
购买门槛明显提升,且受房产税预期影响强烈,对实际购买有明显影响。
从新政对不同阶层客户的细分影响来看,
对与物业投资者,多次改善需求的社会菁英阶层影响最大;
而对于首次置业或首次改善的白领与新富阶层,影响相对较小。
宏观环境(一)政策环境
中央银行再拾利率工具,适度宽松的货币政策有可能出现转向。
加息对于货币环境紧缩影响与预期,将对于房地产市场有明显的抑制作用。
一年期贷款利率:%
,央行重拾货币政策手段。预示适度宽松货币政策有望转向;
,%%;,%%;
增加供需双方成本,对市场有明显利空;但同时本币升值与热钱导入压力提升
宏观环境(二)经济环境
环渤海经济圈中的核心城市
中国的经济新的增长级
快速的城市化进程
大量的高端人口导