文档介绍：中粮中粮··北纬北纬2828°°一期营销执行汇报一期营销执行汇报
2010年5月
2010年项目整体任务目标:
形象线:中粮企业价值理念落地长沙,树立长沙顶级别墅形象
销售线: 9月28日开盘,
(若以80%回款率计算,,㎡,销售套数113套)
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报告目录
PART 1 市场篇
PART 2 客户篇
PART 3 策略篇
PART 4 销售篇
PART 5 执行篇
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第一章市场篇
(一)长沙别墅市场基本情况分析
(二)新政影响及项目基本应对策略
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(一)长沙别墅市场基本情况分析
1、供销分析
长沙高端别墅市场容量相对有限,但去化稳定;2010年预计市场供应量达41万平米。
长沙高端别墅市场近年供销情况(单位:万平方米)
2007 2008 2009 2010(预计)
推量销量
(注:本数据由易居长期跟踪市场主流别墅项目统计得出,含独栋及双拼、联排等类别墅产品为主的高端项目,
未计入普通住宅中含少量别墅产品的项目数据)
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(一)长沙别墅市场基本情况分析
2、产品竞争形势分析
独栋产品主力户型为400-560平米,面积360平米以下产品以双拼和联排为主;当前长沙
360平米以内的小独栋仍属稀缺产品。
注:未来市场小独栋项目主要为郡原美村;好望谷已基本去化完毕,且剩余产品为360平米以上独栋。
独栋类别墅
主力户型主力户型
项目名称产品类型项目名称产品类型
(平米) (平米)
岳麓山公馆独栋 400-800 美洲故事双拼 370-420 
绿城青竹园独栋 400-600
托斯卡纳双拼 320-390
麓山别墅独栋 400-534
麓山别墅联排 298-344
阆峰云墅独栋 450-532
东方大院联排 166-243
郡原美村独栋 287-323
美洲故事独栋 350-430 联排 200-240
盈峰翠邸
好望谷独栋 280-350 叠拼 106-150
数据来源:易居调查
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(一)长沙别墅市场基本情况分析
3、价格走势分析
总体上看,近年来长沙高档物业价格走势平稳;独栋价格主要集中在9500-14000元/平
米之间,类别墅价格主要集中在6000-12000元/平米之间。
注:(1)部分含少量独栋产品的项目独栋价格高于青竹园,如湘江一号独栋17000元/㎡,美洲故事独栋最高
22000元/㎡,但此类独栋价格不代表市场主流价格。
(2)青竹园、阆峰云墅07年以项目标杆物业入市,故入市价格高于后续产品价格。
主要别墅项目价格走势图
18000
16000
14000 绿城·青竹园(独栋)
12000
美洲故事(双拼)
10000
8000 保利·阆峰云墅(独栋)
销售均价(元/平米) 6000 和记黄埔·盈峰翠邸(联排)
4000
2007年7月 2008年1月 2008年7月 2009年1月 2009年7月 2010年1月
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(一)长沙别墅市场基本情况分析
4、2010年项目销售压力分析
根据集团要求,2010年本案须在3个月内实现销售面积3万平米以上,相当于竞争项目一
年的去化量,本案将面临很大的销售压力。
主要竞争别墅项目累计销量及年均销量
累计销售面积年均去化面积
产品类别项目名称产品面积入市时间累计已销套数年均去化套数
(万㎡) (万㎡)
绿城青竹园 400-800 126   44   
阆峰云墅 450-532 160   56   
好望谷 280-350 97   55   
独栋
卓越麓山别墅 400-534 26   24   
岳麓山公馆 400-800 49   45   
郡原美村 287-323 35   105   
美洲故事 370-420 187 62
类别墅盈峰翠邸 200-240 232   309   
东方大院 166-243 129   15