文档介绍：博亚龙湾2011年
营销策划推广报告
快速销售,快速回现是首要目标; 2011年10月28日实现销售目标别墅20套;洋房售完。
财务指标
提升“博亚·龙湾”整体项目品牌价值,
实现项目在海口乃至海南的区域影响力。
品牌指标
项目整体目标
第一部分: 营销环境分析
第二部分: 项目整体营销推广策略
目录
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
2011年房地产相关政策
政策层面
金融:上调存款准备金率,多次加息,收紧银根;
政策:新国八条:二套房首付6成、、三套房贷完全停止办理、海南延续对海口、三亚等城市限购令;
土地:规范取地途径,整顿行业秩序;
土地供应持续放量,打击遏地行为;
税收:严查土地增值税;
房产税上海首试;
市场层面
国有大型非房地产企业进入地产行业;
“保障房、经适房”等替代品供应计划实施;
舆论环境对于未来房价下降的预期,影响部分购房者产生观望心态;
续2010年以来政策频出,政策调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉,重视可行性;市场力量影响加重,客户及开发商观望情绪也随之加重。
2010年海南房地产市场回顾
数据来源:海南统计局
2010年海南房地产开发投资额及增速图
2010年,,%,增加180亿元,。
从发展变化趋势看,4月至6月,开发投资仍维持相对较高的增长水平,%、%%。此后调控影响逐步显现,房地产开发投资持续回落,但由于海南房地产市场正处于结构调整上升期,加上海南国际旅游岛政策利好因素的共同作用,市场信心较足,开发投资呈现增速平稳回落的特点。
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
2010年海南房地产市场回顾
数据来源:海南统计局
2010年海南房地产销售面积及增速图
2010年,受海南国际旅游岛建设预期影响,年初全省商品房销售同样在高位开局。但在4月开始国家实施房地产宏观调控,特别是下半年国家再次出台包括限购在内的一系列房地产调控政策,宏观调控政策效果日趋显现,商品房销售受到极大的抑制,7月起各月销售增幅持续平稳回落,但仍以较快速度保持增长态势。,比上年同期增加近300万平方米,%,。
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
2010年海南房地产市场回顾
重点城市
整体销量
海口市
,增长10%
三亚市
,增长23%
万宁市
,%
琼海市
,%
陵水县
,%
文昌市
,%
澄迈县
,%
2010年海南七大重点城市销量情况
从各大城市销量对比中,我们不难可以看出,澄迈房地产市场销量增长速度最快。其中也说明了澄迈房地产市场在未来发展中信心十足,升值潜力巨大。故于此,本项目应抓住时机,提高项目整体品质及营销推广战略,为后期开发做好一定的铺垫及销售。
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
宏观调控对博亚·龙湾的影响
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
宏观调控对于海口市场的主力投资客户------岛外中产阶级来说是一个打击,他们的投资热情会暂时动摇,处于市场观望状态;
提高投资门槛,尤其是投资大户型及别墅类产品将在贷款利率、税费等一系列金融政策上设置门槛,抑制短期消费需求;
海口本地居民购买别墅类产品资金压力增大,对购买产品预期降低,本地居民多购买叠拼和联排类别墅产品。
不利方面
有利方面
宏观调控加速房地产市场的规范与调整,有实力的大开发商相继进入海口,提高了海口市场的产品竞争力;以开发低价产品的小开发商将逐步被淘汰;
宏观调控也保护了博亚龙湾这样的有实力开发商,以实力铸造产品品质会得到政府、市场、客户的认可,随着项目的开发完善,最终会占领市场。
限购令细则的出台,间接的将海口三亚等地的投资性客户推向了海南二三线城市,有利于海南二三线城市的商品房销售。
Part1:营销环境分析——别墅竞争对手分析
各板块市场特征
项目所在盈滨半岛板块主要依托自然海景资源,别墅开发氛围较浓,但目前高端配套欠缺,区位优势尚未突显。
板块
开发情况
比较优势
主打广告语
板块特征
主要产品
主力户型
目前均价
(元/平米)
鲁能海蓝福源
海景别墅
联排
独栋
大面积独栋别墅与联排别墅
联排:16000
独栋:23000
拥有内海、外海、半岛三重景观