文档介绍：东汇·森语林
2011年营销策划报告
二○一一年四月
我们需要了解在政府严格调控下,海口的2011年市场将会是怎样?
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关于宏观市场
思考
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
2011年房地产相关政策
政策层面
金融:上调存款准备金率,多次加息,收紧银根;
政策:新国八条:二套房首付6层、、三套房贷完全停止办理、海南延续对海口、三亚等城市限购令、个人购房5年内不得转让;
土地:规范取地途径,整顿行业秩序;
土地供应持续放量,打击遏地行为;
税收:严查土地增值税;
房产税上海首试;
市场层面
国有大型非房地产企业进入地产行业;
“保障房、经适房”等替代品供应计划实施;
舆论环境对于未来房价下降的预期,影响部分购房者产生观望心态;
续2010年以来政策频出,2011年政策调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉,重视可行性;市场力量影响加重,客户及开发商观望情绪也随之加重。
2010年海南房地产市场回顾
数据来源:海南统计局
2010年海南房地产开发投资额及增速图
2010年,,%,增加180亿元,。
从发展变化趋势看,4月至6月,开发投资仍维持相对较高的增长水平,%、%%。此后调控影响逐步显现,房地产开发投资持续回落,但由于海南房地产市场正处于结构调整上升期,加上海南国际旅游岛政策利好因素的共同作用,市场信心较足,开发投资呈现增速平稳回落的特点。
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
2010年海南房地产市场回顾
数据来源:海南统计局
2010年海南房地产销售面积及增速图
2010年,受海南国际旅游岛建设预期影响,年初全省商品房销售同样在高位开局。但在4月开始国家实施房地产宏观调控,特别是下半年国家再次出台包括限购在内的一系列房地产调控政策,宏观调控政策效果日趋显现,商品房销售受到极大的抑制,7月起各月销售增幅持续平稳回落,但仍以较快速度保持增长态势。,比上年同期增加近300万平方米,%,。
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
2010年海南房地产市场回顾
重点城市
整体销量
海口市
,增长10%
三亚市
,增长23%
万宁市
,%
琼海市
,%
陵水县
,%
文昌市
,%
澄迈县
,%
2010年海南七大重点城市销量情况
从各大城市销量对比中,我们不难可以看出,澄迈房地产市场销量增长速度最快。其中也说明了澄迈房地产市场在未来发展中信心十足,升值潜力巨大。故于此,本项目应抓住时机,提高项目整体品质及营销推广战略,为后期开发做好一定的铺垫及销售。
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
(数据来源海南省统计局)
宏观调控对项目的影响
Part1:营销环境分析—宏观市场分析
宏观调控对于海口市场的主力投资客户------岛外中产阶级来说是一个打击,他们的投资热情会暂时动摇,处于市场观望状态;
提高购房门槛,尤其是投资类及改善型客户购房时将在贷款利率、税费等一系列金融政策上设置门槛,同时抑制短期消费需求;
国家政策的不断调控,市场会不断萎缩,。
不利方面
有利方面
宏观调控加速房地产市场的规范与调整,有实力的大开发商相继进入海口,提高了海口市场的产品竞争力;以开发低价产品的小开发商将逐步被淘汰;
限购令对海口及三亚城市的延续出台,从而会崔热海南二三线城市的房地产市场。本项目应加大开发进度,后期做好营销策划,抓住时机入市,最终会占领市场。
Part1:营销环境分析—微观市场分析
项目名称
占地
总建
总户数
销售均价
精装标准
层差
主力户型区间
销售情况
物业类型
开盘时间
项目特色
项目配套
四季康城
一期89亩、二期92亩
28000
1532
最低6000
毛坯
100
—
一期A区基本售完;B区在售,C、D两区暂未开盘,二期未开盘
高层、小高层、商业
大型养生社区,项目体积大,社区有较为完善的商业及休闲娱乐配套。
温泉、商业、酒店、会所。
香缇假日
33128平方米
100713
第三期300多户
尾盘最低5400
毛坯
70平米左右小两房
尾盘,剩余20多套
8栋小高层