文档介绍：新琪园项目物业发展建议
惠州中原事业一部
市场调研及一期产品定位
(中期汇报)
物业发展建议
(终稿汇报)
整体战略及定位
(初期汇报)
项目地块查勘
项目属性界定
惠阳市场研判
案例借鉴及分析
项目整体发展战略
项目客户定位
项目产品定位
2012/03/27
2012/04/09
2012/03/19
区域宏观经济背景研究
惠阳房地产市场调研
区域竞争项目分析
总图规划建议
启动区产品线定位
启动区单体建议
区域畅销户型参考
项目定位回顾
总规原则及建议
产品设计建议
建筑立面建议
项目园林建议
物业管理建议
项目配套建议
启动区策略
项目研究工作阶段划分
报告框架
PART 1:整体定位回顾
PART 2:物业发展建议
PART 3:启动区策略
【项目区位】项目位于惠州市惠阳区淡水镇人民路与北环路交汇处,人民路与北环路均为惠阳城市干道,未来必将成为惠阳行政、商业、居住核心区域!
项目地处惠阳新中心区边缘地带,在行政区划上隶属于淡水镇,北环路与人民路在此交汇,交通十分便利;
项目毗邻惠阳与惠城的主要交通干道惠南大道,从项目至惠城距离约30分钟,至大亚湾约20分钟,至深圳龙岗约30分钟;
秋长镇
淡水镇
惠南大道
惠澳大道
深汕高速
惠盐高速
人民路
深汕高速
【片区规划】项目位于惠阳中心城区规划中的中部城市生活带上,是政府规划中的商业金融服务中心、商务办公区和对外交通枢纽!
《惠州市惠阳中心城区分区规划(2007-2020)》,范围覆盖淡水、秋长、三和、沙田为一体的332平方公里土地。
城市发展目标:广东省沿海发展战略的重要节点城市,惠州市中心城区的重要组团、惠州市接受深圳东莞产业转移和辐射粤东地区的重要节点
城市空间布局:两轴:惠澳城市发展轴、深惠城市发展轴;三带:中部城市生活带、秋长西产业发展带、惠澳产业发展带;多中心:惠阳新中心区、惠阳行政中心区、秋长组团中心、秋长北组团中心、三和组团中心;
惠阳行政中心区
秋长组团中心
秋长北组团中心
惠阳新中心区
三和组团中心
用地面积:69342平米
总建筑面积:294200平米
计容建筑面积:244000平米
一期:
用地面积:46144平米
建筑面积:170732
容积率:
二期:
用地面积:24458
建筑面积:73374
容积率:
说明:项目用地素质较好,在不改变整体用地指标的前提下,后期将根据功能定位适当作出调整。
用地指标:
【技术指标】地块总建面约30万㎡,为区域内中大规模项目,,为区域内高容积率的项目,因此,本项目具备中高端定位的基础条件!
容积率:中高容积率,具备打造中高端物业的基础条件
限高条件:百米限高,在相对较高的容积率条件基础之上,有条件分解容积率,保证相对合理的建筑密度!
退距条件:北环路与地块有18米的建筑退距,有利于打造中高端物业所需的降噪、景观带与停车要求!
规模价值:项目具备一定规模效应,有利于项目整体价值的提升!
指标意义:
【项目地块】项目地块呈相对规则长方形分布,南北最长约470米,东西最宽约178米,地块内无明显高差,利于规划!
地块形体:
呈相对规则的长方形,但地块的东北方向区域
缺乏足够纵深,项目总规须针对此问题进行相
对应的调整!
【项目属性界定】
城市拓展区·中大规模·高容积率项目,具备打造中高端项目的基础条件!
区域属性:
本体属性:
与深圳的关系
项目位于惠阳区淡水镇,毗邻深圳,受深圳的扩散效应明显。
宏观经济
惠阳、大亚湾市场直接受到深圳的辐射,承接深圳产业转移,经济发展迅速。
片区发展
项目所在片区为城市拓展区,交通、配套等规划价值正在稳步发展中。
地块形体
地块呈相对规则的长方形,利于规划,但东北部区域缺乏纵深。
容积率
,为区域内高容积率。
规模
项目规模适中,具备打造中高端住宅的条件。
【开发目标】
企业层面目标:树立项目在惠湾市场的形象,通过此项目进入惠阳本地中高端物业开发领域
企业层面目标是通过项目目标实现达成的
项目操作层面目标:
确保项目成功;
有效导入深圳客;
快速回笼资金,降低市场风险,实现项目价值最大化
通过打造品质感超强的外立面,提升项目整盘形象
开发理念适度超前,通过高附加值产品提高性价比
重视内部园林规划,借以弱化周边高压线及烂尾楼影响
【发展战略】基于区域住宅市场开发现状及项目外部条件,可以通过整合内部资源将项目打造成高品质、在区域具备一定超前性的中高端宜居项目。
战略
合理控制产品面积段,有效导入深圳自住客