文档介绍：什么推动了中国房价上涨?——成本推动、需求拉动
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中国房地产泡沫严重---罗伯特·希勒
尤金·法玛、彼得·汉森、罗伯特·希勒
(Eugene Fama,Peter Hansen,Robert Shiller)
2013年诺贝尔经济学奖得主
席勒两次准确预言金融泡沫破裂:
在2000年出版的《非理性繁荣》中,他准确预言了股市泡沫。几乎在这本书开卖的同时,纽约股市出现暴跌。
从2003年开始他就预言美国房地产市场存在泡沫。在雷曼兄弟公司破产前一年的2007年9月,他撰文称,美国即将出现房地产崩盘并将带来严重金融恐慌。
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我国房价的现状
1998年住房制度改革以来,房地产市场在我国开始蓬勃发展。近15年来,房价持续上涨,特别是2003年以后,我国各大城市房地产价格快速上涨,一线城市的房地产价格过高,已经成为社会广泛关注的问题之一。
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房价的决定理论——成本论
Muth (1960)认为成本是房价的基础决定因素,房屋建造过程中投入的要素价格直接决定了新建住房的价格。Poterba et al (1991)、Hort (1998)、Capozza 等(2002)发现,房屋建筑成本等因素对房价变化有明显的解释力。
Kiyotaki et al.(2009)研究发现土地价格的升高会明显拉高房价。
平新乔(2004)的研究表明,在中国,土地价格对于房地产价格有明显的助推作用。
☆部分学者认为:土地成本变动是房价变动最重要的原因之一。
典型事实:
自土地“招拍挂”政策实施以来,,增长了7倍。
2005年和2009年,开发成本的大幅上升直接引起房价大幅上涨。
2004年开始实施的土地“招拍挂”政策抬高了地价,引起开发成本整体上升,从而抬高了房价。
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地价始终保持上涨趋势
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我国各主要地区地价上涨情况
房价的决定理论——需求论
需求的增加体现在购买能力的增加和购买意愿的增加
收入的提高会引起房价的上涨,McCarthy & Peach(2004)、Magn & Rady(2006)、Muellbauer & Murphy(1997)、况伟大(2010)、邹至庄和牛霖琳(2010);曾康霖和吕晖蓉2011年更是在人民日报撰文指出,我国居民收入的增加是带动我国近年来房价上涨的首要原因。
购房者购买意愿的提高,也会促进房价的上涨,主要体现在:
随着我国家庭结构的变迁和人口数量的变化,使得近十年来我国居民对房屋的需求大幅度增加;
随着城市化进程的加速,交通便利和距离商业中心较近的“优质房源”都会引起购房者强烈的购买意愿;
拥有住房便可以享受到由其所带来的诸如入户籍和入学等诸多社会资源,从而使得部分区域的住房需求出现结构性扩大;
房价的上涨和波动引致了部分投资需求,越来越多的投资者乐意将房屋作为投资对象进行投资,从而增加了住房的投资需求。
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房价的决定理论的评述
持成本推动型观点的学者主要是站在房地产供给角度上,从房屋的投入成本出发,对房地产价格进行解释的,这一结论适合于早期的房地产市场情况(如2000年以前的美国或2006年以前的我国中西部地区);
持需求拉动型观点的学者则站在房地产的需求角度上,通过需求的扩张来解释房地产价格增长的。
基本观点:
近年来政府相关的政策调控效果欠佳,甚至出现了房价越调控越上涨的“奇观”。
如果近年来房价上涨是由成本推动的,那么政策的落脚点则应该放在加大土地供给、降低土地成本上;
如果房价上涨是由需求拉动的,那么政策的落脚点则应该是合理规范市场需求。
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报告内容
●内容:
从房地产生产者利润最大化和消费者效用最大化角度出发,通过建立房地产厂商和消费者两部门的局部均衡模型,得出房地产价格变动的成本原因和需求原因;并利用我国2002-2011年的分省面板数据模型进一步分解出成本、需求和非市场因素在不同时间段和不同地区中对于我国房地产价格的拉动率,从而揭示我国房地产价格上涨的原因。
●一点贡献:
对我国房价上涨的原因进行了分解,揭示了我国不同区域和时间段房价变动的成因,为进一步提出和实施相关房地产调控政策奠定理论基础。
●观点:
只有在了解房价上涨原因的基础上,因地制宜地实施各项调控政策,才能实现房价调控的效果。
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局部均衡模型的构建
●房地产生产者的生产函数为:
典型消费者的效用函数为:
市场出清条件:
●两个最优化问题
消费者:
生产者: max

●最优化问题的解:
●均衡解:
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