文档介绍：美达集团·北城广场项目 ——LOFT及商铺专项研究
土木咨询美达项目组
2/8/2018
谨呈:美达集团
第一部分:关于LOFT产品的研究
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配置LOFT的初衷
思路
LOFT的市场表现
LOFT的特征分析
本项目的LOFT策略
3
为什么会想到配置LOFT产品?
本项目土地性质及市场操作经验看,只能打造小户型产品通过“以租代售”方式快速回笼资金。
,按平均45㎡/套的面积核算,将有约840套小户型,这么大的量如果产品单一的话,将形成较大的市场压力。
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1
打造部分LOFT,丰富产品线,切入不同细分市场,降低风险
汉嘉对杭州小户型市场的研究经验,小户型有着投资、自住等几类细分客群,每种客群需求不同的产品。
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理由一
4
为什么会想到配置LOFT产品?
从建安成本来看,LOFT产品的造价比平层小户型公寓一般高出约600—800元/㎡;
就本区域而言,本项目的LOFT产品售价预期比平层小户型公寓的售价预期高出不止1000元/㎡。
2
1
在去化情况同等的情况下,LOFT产品能为开发商实现更高的利润率
理由二
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配置LOFT的初衷
思路
LOFT的市场表现
LOFT的特征分析
本项目的LOFT策略
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易构街区
新青年广场
钛合国际
西城时代
御锋大厦
金色城品
水印一号
金通汽配城
杭州LOFT产品分布
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易构街区
A:产权式酒店/酒店式公寓
B:写字楼
3-5层为产权式酒店,6-16层为酒店式公寓,其中顶层为loft户型,其余为平层公寓;面积段在32—84㎡,主力面积为42㎡;总共推出258套酒店式公寓
Loft分布:A、B幢顶层
公寓销售情况
原因
,实为买二得二,性价比低
总价高,提高门槛。
1
2
Loft去化情况较整体去化情况,较差
面积段
平层公寓
loft公寓
推出套数
去化套数
去化率
推出套数
去化套数
去化率
40㎡以下
102
102
100%
2
1
50%
41-50㎡
160
156
98%
4
1
25%
51-60㎡
1
1
100%
61-70㎡
20
20
6
0
0%
71-80㎡
52
49
94%
19
8
42%
81㎡以上
50
46
92%
汇总
242
235
97%
32
11
34%
8
新青年广场
A幢:复式办公楼
B、C、D幢:小户型公寓
Loft分布:C、D幢顶层
C、D幢为平层小户型公寓,面积在33-88方,2005年1月份、7月份开盘,目前已基本售罄,顶层为60-120方LOFT,07年对外销售,价格为21000。
户型
面积段
推出套数
推出面积
已售套数
已售面积
剩余套数
剩余面积(㎡)
去化率
平层
40方以下
406
405
1
33
%
41-50方
16
16
0
0
%
61-70方
20
1355
20
1355
0
0
%
71-80方
14
1084
12
924
2
160
%
81-90方
11
938
11
938
0
0
%
汇总
467
19293.
464
19100.
3
193
%
顶层LOFT
65方
8
520
0
0
8
520
%
80-90方
14
1152
2
160
12
500
%
120方
2
16
0
0
2
0
%
汇总
24
1688
2
160
22
1020
%
公寓销售情况
原因
07年loft开盘均价21000,05年平层价格9500,上涨过快
单价高,面积大,高总价,高门槛。
1
2
Loft去化情况较整体去化情况,极差
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钛合国际
2号楼:酒店式公寓
1号楼:写字楼
Loft分布:2号楼顶层
2号楼为18层酒店式公寓,其中顶层为40㎡左右的loft,1号楼OFFICE王座是27层百米甲级写字楼,总建筑面积约24000㎡,户型面积从75㎡-190㎡不等。
公寓销售情况
—来自透明售房网
未售出房源
已售出房源
限制房源
顶层loft共推出26套,已售出12套,目前在售剩余loft价格在32000-36000之间。
原因
LOFT均价为平层公寓的1.