文档介绍：第四章现金流量与资金时间价值
问题的提出:
今天的1000元与2010年的1000元相同吗?
如果200元,你会全部存在饭卡上吗?
主要内容:
现金流量
资金时间价值
资金等效值与复利计算
学习目的与要求:
掌握:现金流量图的绘制方法,名义利率与实际利率的概念与相互关系,资金等效值的计算公式及其应用
熟悉:现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利与复利利息的概念
第一节现金流量
一、现金流量的概念
1、现金流量:在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
2、现金流出:现金流量中流出系统的资金。包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
3、现金流入:现金流量中流入系统的资金。包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入。
4、净现金流量:现金流出与现金流入之差。
二、现金流量图
1、含义:用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
2、绘制现金流量图的基本规则
(1)横轴为时间轴,向右延伸表示时间的延续,轴上的每一刻度表示一个时间单位,两个刻度之间的时间长度称为计息周期,可取年、半年、季度或月等。横轴上“0”点,通常表示当前时点,也可表示资金运动的时间始点或某一基准时间。时点“1”表示第1个计息周期的期末,同时又是第2个计息周期的开始,以此类推。
2、绘制现金流量图的基本规则
(2)遵循期末惯例法,即把现金流出和流入的代数和看成是在计算周期末发生。
(3)将初始投资P作为第0期期末发生的。
(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头,向上表示正现金流量,向下表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和。
第5计息周期
+ 第1计息周期
-
1
4
3
2
5
0
图:3—1 现金流量图
100
100
100
第二节资金的时间价值和资金等效值计算
一、资金时间价值
(一)资金时间价值的概念
同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值,而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
1、资金的价值随时间发生增值,称为资金增值。
2、资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。资金时间价值时放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
一、资金时间价值
(一)资金时间价值的概念
3、影响资金时间价值的主要因素
①投资利润率:单位投资所能取得的利润
②通货膨胀率:对因通货贬值造成的损失应得到的补偿
③风险因素:对风险可能带来的损失所应得到的补偿
*银行利息是一种资金时间价值的表现方式,利率是资金时间价值的标志。
(二)利息与利率
1、利息:指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
Fn=P+In
Fn:本利和
P:本金
In:利息
n:计息的周期数(年、季度、月、周)