文档介绍：1胶南房地产市场调查报告一、胶南市概况胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海,北靠胶州市,东接青岛经济技术开发区,西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积1894平方公里,辖17处镇(街道办事处),总人口833837人(2008年底)。城区位于市境中部、灵山湾畔,三面低丘环抱,东南濒海。城区规划面积胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市,依山傍海,风光秀丽,海岸线长130公里,占青岛西海岸总面积的88%。其综合经济实力和基本竞争力在2005年分别跃居全国百强县(市)第34位和第25位。胶南市是青岛的卫星城市之一,是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地,也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”,成为“环渤海经济圈”有一发展新亮点。跨海大桥及海底隧道分别计划在明后年建成通车,胶南与青岛的城市对接也将成为现实,必将促进胶南市各行业进一步发展。二、胶南房地产行业发展概况。近年来胶南房地产市场和中国大部分城市一样水涨船高,从02、03年千元左右增长至现在均价近4000元/平米。从08年下半年开始,由于金融危机影响等原因,房地产市2场进于调整状态,消费者持币观望,房地产企业全面收缩战线,市场存量房较多。胶南市房地产市场也受到一定影响:1、房地产市场投资情况房地产开发投资降温。2009年一季度,,%。在房地产开发投资中,,%;,%。土地开发面积及新开工面积大幅下降。一季度,,%;,,%%。2、房地产市场销售情况商品房销售面积减少。1月份以来,胶南市商品房竣工面积增长缓慢。一季度,,%。,%。,%,,%。在总的销售面积中,,;,。3房屋空置面积加大。截止3月末,,%,,%。3、房地产市场价格走势商品房平均销售价格小幅下挫。一季度,,%,,%。,%。从五一前后开始,房地产市场又趋向活跃,出现回升趋势。,%。商品房销售价格小幅上涨,%,目前销售均价约在3800元/平米左右。二、胶南市房产板块分区目前,胶南市的房地产开发主要分为三个版块:1、老城区版块4目前,老城区开发量相对新城区和海滨工业园较小,而且所有开发项目普遍规模不大。但老城区由于市政配套完善,生活便利,所以所有楼盘开盘后销售都比较好。目前,老城区在售楼盘不是很多,而且,在售房源面积普遍以100㎡以上为主,楼层也不是很理想(五、六楼居多),价格基本在3200—4000元/㎡。2、海滨工业园版块(含大珠山一带)该版块属于胶南最近几年新发展区域,开发量比较大,楼盘规模普遍较大,社区规划比较成型,而且,该版块内的楼盘价格普遍较低,所以吸引了不少中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏远,与农村混居,周边市政配套相对不完善,生活很不便利,所以也限制了不少消费者的购买欲望。目前,该版块在售楼盘比较多,可选择性比较强,户型主要以80—100㎡为主,价格基本在3000-3800元/㎡左右。3、新城区版块新城区版块自胶南政府东迁之后,一直是开发热点区域,本区域内的楼盘普遍定位较高,社区规划设计比较先进。但该版块由于靠近海边,靠近政府,所以区域内楼盘价格涨幅较快。相对其他两个版块,价格悬殊太大,所以,限制大部分本地客源的消费欲望。目前,该版块内楼盘开发量比较大,面积主要以100㎡以上为主,价格基本在45005—6000元/㎡左右,消费群体主要以外地客源为主。三、各楼盘调查情况说明:(1)老城区版块。老城区房地产市场发展状况主要能够体现当地人的购房消费水平。老城区目前在建在售新楼盘非常少,因此调查楼盘包含新楼盘及近几年建成的项目,主要调查楼盘情况如下:1、樱珠山花园城位置:泰山路北上海路东开发商:天一集团规模:项目占地1200亩,建有别墅及多层,现在销售的为2期玫瑰庄园,住宅面积从78