文档介绍：万豪·世贸中心定位报告
二零一一年十二月
杭州蓝博旺不动产代理有限公司
目录
项目所在地--潍坊概况
项目概况
市场分析
四、SWOT分析
五、项目定位
六、产品设计
七、产品解析
八、营销推广
九、项目操盘重点
十、总结
一、项目所在地--潍坊概况
(一)潍坊地理位置
潍坊万豪·世贸中心位于潍坊市潍城区南关街道颜家庄村,潍坊市地处山东半岛中部,地跨北纬35
°41′-37°26′,东经108°10′-120°01′。直线距离西至省会济南183公里、西北至首都北京410公里。南依沂山,北濒渤海,东连海港名城青岛、烟台,西接工矿重镇淄博、东营,南连临沂、日照。扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉,胶济铁路横贯市境东西。
(二)潍坊行政规划
潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4区,青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑6市,
昌乐、临朐2县,。至2011年2月,据公安部门统计,全市
户籍总人口868万人。据人口变动和劳动力调查资料推算,。
全市有汉、满、回等51个民族。中心市区建成区面积128平方公里,人口108万。
(三)潍坊城市职能结构
潍坊4市辖区、6县级市、2县。
市辖区:潍城区、奎文区、寒亭区、坊子区;县级市:寿光市、诸城市、青州市、安丘市、高密市、昌邑市;县:昌乐县、临朐县。
城市发展战略:“一体两翼”、“东扩西延、南控北展”。
(四)潍坊城市经济指标
1、城市GDP
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
2010年潍坊市GDP达到2791亿元,比上年增长12%,增幅持续上涨;自2004年以来,GDP增长率一直保持在较高水平,表现出强劲的增长势头;潍坊GDP增长率始终保持在12%以上,根据国民经济增长与房地产经济的关系,潍坊市的房地产经济处于高速发展期。
2、人均GDP
近年来潍坊人均GDP持续高速上升,人均GDP约5561美元左右,按照人GDP与房地产发展水平之间的理论,潍坊房地产市场正处于平稳发展期。
3、消费能力
2010年,潍坊地区生产总值由2005年的1461亿元增加到2010年的3091亿元,%,人均GDP突破5000美元。 ,%。,%。金融机构各项存、、,。城镇居民人均可支配收入达到19675元,农民人均纯收入8872元,分别比2005年增加9357元和3855元。居民工资收入稳步增长;购买力相对较强;居住性支出大幅度上涨。
4、居民恩格尔系数
生活水平
恩格尔系数(%)
温饱型
55—59
50—55
小康型
45—50
40—45
富裕型
40以下
潍坊的恩格尔系数:1999年为43%。%,
%。城镇居民恩格尔系数逐年降低,城镇居民
生活水平正在向富裕型迈进,对其它商品的购买力正在不断增强,为
商贸业的发展奠定一定的消费基础。
(五)城市化进程
潍坊市是人口大市,人口总量居全省第三。截止到2010年末,。自2003年以来城市化率增长迅速,%。按照城市化发展的一般规律,人口城市化率在30%-70%为加速发展阶段。展望潍坊未来的城市化发展道路,仍将保持较快的增长速度,预计到2020年前后有望到达63%,实现高度城镇化。城市化率的提升将促进房地产快速发展。
(六)总结
潍坊经济发展稳定,房地产进入平稳发展阶段;
随着城市化进程的加快,增加了人们对住房的刚性需求;
恩格尔系数不断降低,居民工资增长明显,为商贸业的发展奠定一定的消费基础。
二、项目概况
(一)项目区位
本项目位于山东省潍坊市潍城区南关街道颜家庄村,火车站南广场(新建待建)以南区域,春鸢路(现路名)以东,胥山路(新建待建)南北两侧,南关街道颜家村地界内。紧邻国家级“4A级公园区”白浪河湿地公园;北距火车站南广场直线距离1公里左右,是火车站南广场核心商务区,与规划中的鸢都湖商业休闲娱乐景观商业街区遥相呼应;地处潍坊市中心城区的西南部,距离城市主商圈仅2至3公里左右,也是潍坊市最有潜力的城市区域之一。
(二)项目现况
本项目用地面积99227平方米,总建筑面积约54万平方米,其中商业建筑面积约28万平方米,当地