文档介绍：没钱!你一样也可以当房地产开发商)资本是这样累积的
2007-04-11 16:36
看到这个题目大家一定以为我疯了,事情并不像大家想象的那么难,别以为那些开发商都是什么“天才”,他们只是寻找到了“规律”。这就是人们通常所说的“道”。下面就让我们一起分析一下:
第一个步骤:找到“地主”
国家早就把土地当成商品了,所以现在自己手中拥有土地的人不占少数。
无论你身在何处,城市还是郊区,你要找到拥有土地的人——地主。他们拥有土地,但是他们通常不会自己开发,也就是所谓的自己建房在销售,你一定要找到他们!
第二个步骤:学****房地产开发的相关知识!
很多人会又说了:“你还是疯子,什么时间能学完呀?”如果这么想你又错了,你只要掌握房地产开发的流程和一些专业术语就可以了。别着急往下看。
第三个步骤:找到一家可以“挂靠”的房地产公司
      以大连为例,已经注册且经过一年以上年检的房地产开发企业就有1000多家,数字惊人吧,他们不是都有项目在做,他们会要“管理费”,通常在项目总价值的15%以下,你找一个好说话的可以控制在6%以下,这样你就可以用它公司的资质进行开发的申报了。放心你一定会找到一家合适的开发企业进行挂靠的,因为他们自己没项目,下一年的年检很难过关,所以他们也愿意你用他们的开发,更何况他们还能赚到6%。
第四个步骤:与地主签订合同
      用找到的房地产公司的名义和地主谈合作开发,这样地主会很高兴,也很愿意合作,这时你就可以发挥你在“第二个步骤”学到的知识了,谈判重点和合同内容如下:
1、          开发投入由你出(不用担心钱的问题下一个步骤我会教你),这样地主会在心里算一个帐,一算他就知道你投入的会很多,在谈判开始你就“占了一个心理优势”
2、          土地当然由地主出了,重要的是一定以他为主办理开发所需的手续,因为他是地主,能够买到土地,他在当地一定有一些关系或者影响,你要把这作为制约他的一个条件,别忘了土地在人家手里,万一因为办理手续时出了问题,人家一甩手你就白忙活了!
3、          开发过程的运作和管理一定要以你为主(这时为下一个步骤作铺垫)。
4、          利益分配以分房子为主,但要统一由你组织销售(你还要开发票呢),他也会欣然接受,因为双方都怕各自把自己分到的房子低价处理,相互会有影响,你在利益分配上不要太计较,但一定要找个明白人算好账,被忙活到最后没赚到钱!
5、          约定好日期。
第五个步骤:以签订的合同为基础,寻找建筑商
现在的建筑商满大街都是,你不用发愁,反而对建筑商可以强硬一点,谈判重点和合同内容如下:
1、          要求建筑商全款垫资,也就是你不用花一分钱盖楼,都由他出钱,核算成房子给他(放心现在房价涨的这么厉害,他一定愿意,他想找这样的还很难呢,因为工期至少一年还是跨年度,以现在的房价折合给他,他一算一年后怎么也能上涨10%,所以他能同意),注意你是把属于你自己的房子分给建筑商的,你还要算好账,这时你剩下的房子基本就是你
赚到的钱了。建筑商也没有傻子,他会以同样的方式弄来源材料的。
2、          约定好工期,同样也是统一销售。
第六个步骤:弄3万块钱
你会很困惑为什么要弄3万呢,自己没有怎么办呀?你有了这两份合