文档介绍：易居 VISION 主题商业地产系列研究三四线城市商业地产投资策略
三四线城市商业地产投资策略
银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了
房地产住宅市场温度转冷。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新
政影响较小的商业地产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高
商业地产在企业战略布局中所占比例,一时间商业地产的热度骤升。
商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本
及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找
价值洼地,推动有潜力地产板块的投资发展,三四线城市正成为商业地
产的发展热土。
与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以
现在很多城市都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重
点来考虑。这对当地的房地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。
就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一
样散铺预售的方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求
相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业
管理对开发商而言都是不小的挑战。同时,相对于一线城市,三四线城
市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有
限。所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。
三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址
不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,
在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市
商业地产市场”系列研究为您出谋划策。
周建成博士
易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理
上海市经济学会城建专业委员会秘书长
主题商业地产顾问服务热线 021-60868820
易居 VISION 主题商业地产系列研究三四线城市商业地产投资策略
目前,万达在建的 38 个城市综合体中,有 21 个分布在三四线城市,
占比接近 40%;宝龙地产 28 个商业地产项目中,12 个分布在以洛阳、
盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市,占比已达 43%;世茂股份拥有
的 22 个商业地产项目中,有 10 个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表
的三四线城市,占比高达 46%……
三四线城市缘何能吸引越来越多的标杆房业竞相进入?当前三四
线城市商业地产的市场现状如何?三四线城市开发商业地产的典型企
业案例有哪些?房企进入三四线城市发展商业地产的策略是什么?
ONE 特征:三四线城市商业地产现状
随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧,越来越多的房地产企
业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心,但由于三四线城市市场
容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限,三
四线城市商业地产并非一片蓝海。当前三四线城市商业地产呈现出以下
三大特征。
特征: 三四线城市商业地产发展方兴未艾
2011 年初,为遏制房价过快上涨,国家出台了一系列楼市调控政
策,住宅市场受到较大冲击,地产商和基金、保险等其他一些资本开始
以各种方式进入商业地产领域。现阶段,一线城市商业地产运作成本和
绝对风险正逐渐加大,二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规
模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政
策的持续扶持,三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的和主战
场。
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图 1
三四线城市商业地产发展的驱动因素
从 CRIC 数据来看,2003 年到 2011 年间,我国三四线城市商业地
产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街,其中
前三者所占比例高达 85%。
图 2
2003-2011 年三四线典型城市商业地产主要形态比例
主题
其它
商业街 7% 购物中心
8% 25%
专业市场
24%
社区商业
36%
三四线城市对以 shopping mall 和城市综合体为代表的商业地产
有着强劲的需求。2003 年到 2011 年间,一二线城市购物中心的数量增
长 倍,而三四线城市增长了 10 倍多。近年来,城市综合体越来越
多在三四线城市出现,据 CRIC 数据库显示,目前东莞拥有城市综合