文档介绍：在宏观调控中稳健成长
九寨沟策略会议──房地产
核心思想
股市已经成为社会关系和各种利益集团对抗的巨大战场。, 达到宏观调控以及其他目的.(实现2200点以上减持国有股的战略计划)
大市值的国企房地产公司已经成为并将继续成为国内机构投资者追逐的目标.(北京城建招商地产万科保利地产华侨城)
成长空间巨大的民企房地产公司将成为新资金追逐的对象.(中宝股份广宇发展香江控股)
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内容简介
商业地产本币升值稳健增长(招商地产)
综合地产左右逢源均衡发展(北京城建)
一级开发土地银行胜过银行(长春经开)
重组地产大鳄潜行资产注入(广宇发展)
住宅地产调控不断重在成长(万科 A )
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行业背景---行业中五方主体的经济分析
房地产行业涉及多方利益关系,包括国务院、建设部、人民银行、地方政府、商业银行、开发商、勘测单位、施工单位、设计单位、监理单位、消费者、投机者。
为了便于比较,以求大同、存小异为原则,将这些利益集团划分中央政府、地方政府、开发商、消费者和投机者五个主体,对其进行收益和风险分析。
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行业背景---行业中五方主体的经济分析
1、中央政府
收益:住宅房地产作为居民最大宗的消费品,是拉动内需的重要力量。住宅房地产的健康发展对国民经济的持续稳定发展有利。同时,中央财政也可获得与地方分税的国内增值税(75%)、企业所得税(60%)。
风险:房价的非理性上涨或大幅下跌造成的全国范围内的社会问题;商业银行的不良贷款。
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行业背景---行业中五方主体的经济分析
2、地方政府:
收益:拉动地方内需。同时获得土地出让金、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、与中央分税的国内增值税(25%)、企业所得税(40%)和其他地方附加。
风险:房价的非理性上涨或大幅下跌造成的地方社会问题。
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行业背景---行业中五方主体的经济分析
3、开发商:
收益:企业的净利润和不违法的利润转移。
风险:自有资金的损失。
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行业背景---行业中五方主体的经济分析
4 、消费者
收益:获得了安身之所
风险:我国实行土地全民所有制和劳动群众集体所有制,商品住宅出让的只是70年的土地使用权,房价的上涨主要是土地使用权的上涨,地上建筑物需要折旧,处于贬值过程中。自住住宅70年后只有残值,不具备投资属性。
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行业背景---行业中五方主体的经济分析
5、投机者:
收益:在房价上涨的过程中,当房价上涨超过最低首付和月供之和时,投机者可将商品房卖与其一致行动人,锁定利润。此后利益由投机者和其一致行动人分享,风险全部由贷款银行承担。
风险:错误判断房价变动趋势,被高位套牢,还有不断的追加资金;可能的良心谴责。
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行业背景---行业中五方主体的经济分析
通过上述分析,可以发现地方政府是房地产行业发展的最大受益者,其收益和风险之比最大。这是04年以来中央出台的对房地产行业的调控政策收效甚微的根本原因。
“南昌起义”、“秋收起义”、“遵义会议”、“平型关战役”、“辽沈战役”等等都伴随着中央与地方的搏弈,这是矛盾的普遍性,是事物发展的正常过程,是实事求是和群众路线的具体体现。
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