文档介绍：报告提纲
一、项目定位
二、建筑规划建议
四、租售模式及收益测算
三、业态组合及布局
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一、项目定位
影响项目定位的因素主要有以下三大方面:
项目定位
发展商因素
发展商品牌实力
发展商开发目标
项目立地条件
地块基本条件
地块周边环境
市场关键因素
商业市场因素
商家反馈意见
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发展商因素分析
发展商品牌实力
发展商品牌影响力大,开发实力雄厚,项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值。
万科集团,成立于1984年,中国最大的专业住宅开发企业,中国大陆首批公开上市的企业之一,定位为中国房地产业领跑者;
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发展商因素分析
发展商开发目标
Point1
商业定位规划应提升或不影响住宅品质,打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“,
商业以街铺销售为主,同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性;
Point2
项目商业定位及规划应体现高度及品质感,与住宅定位相匹配,同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。
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项目立地条件分析
地块周边环境分析
地块基本条件分析
项目经济技术指标分析
地块区位分析
地块四至分析
地块商业价值分析
区域商业环境分析
区域交通条件分析
区域竞争分析
项目SWOT分析
Strength优势分析
Weakness劣势分析
Opportunity机会分析
Threat威胁分析
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1-01
1-02
2-01
2-02
地块基本条件分析
项目由四地块组成,沿街面长、地块分散利于多划商业街铺,但对住宅的品质提升有所影响。
项目占地面积
㎡
1-01地块面积
12554㎡
1-02地块面积
41118㎡
2-01地块面积
9675㎡
2-02地块面积
13887㎡
项目总建筑面积
约26万㎡
商业总建筑面积
约4万㎡
住宅总建筑面积
约22万㎡
建筑覆盖率
35%
项目经济技术指标分析
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社区商业类型
商业面积/住宅面积
人均商业面积
主力业态
商业主要分布形式
所处区域性质
交通条件
内向型
<2%
<1㎡
超市、餐饮、服务配套
入口街铺型以点带面型
住宅区
较好/一般
中间型
2%~5% (包括2%,不包括5%)
1~2㎡(包括1㎡,不包括2㎡)
超市/餐饮、休闲、服务配套
入口集中型入口街铺型以点带面型
商业区住宅密集区
较好,临城市主要道路
外向型
≥5%
≥2㎡
超市/餐饮/休闲
环绕街铺型
入口集中型
商业区住宅密集区
良好,临城市主要道路
地块基本条件分析
根据我司对社区商业类型的研究成果,社区商业主要分为三种类型:内向型、中间型、外向型。
商业面积(4万㎡)
住宅面积(约22万㎡)
×100% ≈ %
外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下,吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型,是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型,通常商业体量较大。
项目的商住面积比为15%以上,为典型的外向型社区商业;
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地块区位分析
项目地处沙井传统商业老街区边缘地段,新沙路与环镇路交汇处,紧邻沙井街道办,片区商业成熟,氛围浓厚,区位条件优越;
地块基本条件分析
项目地块区位优势明显,有打造片区商业龙头的基本条件。
裕客隆购物广场
华润万家万丰店
佳华商场
环镇路
新沙路
沙井路
华润万家老街店
永安南城百货
沙井街道办
本项目
中心路
宝安大道
天虹商场
尖沙咀
沙井老街商圈
万丰商圈
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注:沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过;
北面临永安南城百货,有一定的商业氛围;
东面临华盛地块待开发项目,未来将有近28万建筑面积推出市场,其中商业面积约3万平米;
南面以居民房和工厂为主,居住人口密集;
西面隔环镇路临沙井镇政府和居民房;
新沙路
地块四至分析
地块基本条件分析
东
北
南
西
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A
B
C
D
A1
A2
A3
B3
B2
B1
B4
C1
C2
C3
D1
D3
D2
D4
价值较高区域
价值中等区域
价值偏低区域
主要沿新沙路
主要沿环镇路
不临主干道、临街面较短
B3、C1、D1
B2、 B1、A2、B4、A3、C3、D2、
D3、 D4、C2、A