文档介绍：行业研究专题报告
贾祖国
86-755-82940792 日本房地产泡沫经验及借鉴
jiazg@
2008 年7月21 日
中国当代房地产研究专题之二
周期性消费品房地产中性(维持)
上证指数 2861 日本至今都还没有走出 20 余年前那场房地产泡沫的阴影。今天我们在此做一个
总结以期真实地还原当年的那段疯狂。虽然中国目前不可能发生那样的情况,但
行业规模
人类的贪婪所导致的“市场的均衡是短暂的”这一点是一致的。
占比%
股票家数(只) 116
总市值(亿元) 7022 日本房地产泡沫的特征:2007 年底,六大城市土地价格仅相当于 1991 年高
流通市值(亿元) 4007 点的 %。绝对价格也只相当于 25 年前,也即 1982 年的水平;
重点公司市值(亿元) 3167
日本房地产泡沫发生时的背景:日本的城市化进程已经接近尾声;与快速城
行业指数市化相伴的是土地价格快速上涨所导致的所谓的“土地神话”;宏观经济增
% 1m 6m 12m 速下降,经济增长方式也转为“出口主导型”;日元的国际化和金融自由化
绝对表现- - - 于 1980 年代加速;
相对表现 - -
日本房地产泡沫的形成及扩大:日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的
(%) 房地产沪深 300
60 实施;期间金融机构行为、企业行为都发生了严重扭曲;企业购买大量土地
40 并作为资产保有而脱离交易市场,导致有效供给不足,土地价格持续上升;
20
0 金融加速器机制起到推波助澜的作用;
-20
-40 日本房地产泡沫期间的调控政策:1990 年 3 月大藏省推出了不动产贷款总量
-60 控制政策,即规定银行对不动产贷款时,增长率不能超过其贷款总量增长率。
Jul-07 Nov-07 Mar-08 Jun-08
控制贷款政策效果非常显著,其成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一;
相关报告 日本房地产泡沫的启示:
《中国当代房地产研究专题之一— 1)中国房地产不会发生日本式的泡沫。中国和日本当年最主要的区别就是
城市化、人口流动与房价》
2008/07/18 “城市化进程”。在城市化进程中,城市房价,尤其是核心城市房价总体会
快速上涨。85 年,日本的城市化率为 %,城市化进程已经接近尾声;而
目前中国的城市化率仅为 45%,城市化进程正在处于加速阶段。我们认为,
中国城市化总体每年还将继续快速提高,中国城市的房价总体是处于上涨过
程中的,紧缩性政策导致的房价回调只能是短期的;
2)本币升值并不一定导致房地产价格上涨。85 年“广场协议”后,主要发
达国家的货币均对美元升值,这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经
济;就中国来看,现在人民币依然在而且还会继续升值,而股票和房地产却
早已下跌;本币升值也只是为房地产价格的上涨提供了充裕资金的可能,房
地产价格的最终上涨还需要市场一致预期上涨这一重要条件;
3)人是理性的,更是贪婪的。当市场的均衡一旦被打破,若没有有效的调
控措施,市场会加速上涨或下跌。日本当年房地产泡沫时,房价的上涨和下
跌如此;前期中国的房价上涨也如此。目前中国房价下跌依然如此:在紧缩
性的货币政策下,市场的参与者都预期房价要调整,开发商在降价,居民在
观望。市场的均衡同样被打破。而政府认为还需要继续宏观调控,还没出手。
敬请阅读末页的免责条款
行业研究
正文目录
前言、日本房地产泡沫的基本特征............................................................................... 4
1、日本人文地理概况................................................................................................ 4
2、日本房地产市场概况............................................................................................ 5
3、日本房地产泡沫的基本特征................................................................................. 5
(1)特征 1:泡沫巨大