文档介绍：绿城西子·郁金香岸
营销策划方案
2009年的绿城西子·郁金香岸(前言)
绿城西子·郁金香岸
她属于绿城,承担着绿城的光荣与理想
她属于杭州,感受着杭州楼市的脉搏和冷暖
她是都市绕城内近郊江景大盘,大户型为主,基本上为城市非刚性需求置业范畴
她是一期已经入住二期已经销售了一部分的楼市知名楼盘
2009年对于绿城西子·郁金香岸来说的重要性在于
在最艰难的市场环境里,推出最重要的房源
因此,我们要竭尽全力,实践全民营销
不放过任何可能的合理方法和途径去获得任何一个可能的客户
让所有的活动和宣传都能促成销售并能丰富绿城的品牌形象,
如期实现甚至超过年度销售目标
2009年,但愿我们这一年的努力成为我们生命中最美好的记忆
本方案要解决哪些问题?
(目录)
一、杭州楼市基本面貌分析
二、本案房源特点及推出计划
三、年度营销推广分阶段计划
四、年度营销推广预算表
一、杭州楼市基本面貌分析
杭州商品房供求关系
杭州商品住宅价格体系
杭州商品房促销手段
绿城政策
郁金香岸策略
1. 杭州商品房供求关系:供严重大于求
2008年销量:23848套;
2008年存量:30000余套;
2009年可能新增房源:24000套;
2009年实际可售商品房源:54000余套;
结论:2009年杭州商品房供求关系为——供应严重大于需求。
2. 杭州商品房价格体系:相对于2007年5月普降15%
下沙精装修万元房,现在部分改为毛坯,均价约7000元/平米
文一西路精装修公寓,预计开盘价格为18000元/平米,实际销售均价约
15800元/平米
粗略估计,相对于杭州楼市价格最高点的2007年5月,以9月万科打折为
标志,杭州商品房价格体系整体上下降了15%左右,部分回归或者说接
近到2007年7月疯长之前阶段。在新的价格体系下,维持高价的楼盘基
本滞销,而主动低价开盘的项目获得良好的销售速度。
自从万科打折以来,杭州商品房促销手段五花八门,总结起来主要有以
下几类:
以万科为代表的直接打折销售;
以金成为代表的保值协议措施;
以绿城为代表的实景体验销售和园区服务体系活动销售;
以和家园为代表的以客户为导向的增值服务;
以新西湖花园为代表的团购优惠销售;
赠送车位、精装修、家电、物管费等;
普遍的暗中打折手段。
面对万科打折风暴,绿城坚持不降价,以品质和服务加法来保证产品性
价比。
然而,绿城也为此付出了巨大的代价,面临很大的销售压力,部分产品
已经采取“特价房”等方式促销。
当楼市形势进一步明朗,绿城的压力逐渐减少,绿城的政策也将更为务
实。
郁金香岸二期高层2008年5月开盘,销售均价约1万元/平米,据调研,目
前能接受的均价约7500-8000元/平米。
郁金香岸严格执行绿城的不降价政策,高层部分房源去年下半年滞销。
排屋部分为新开房源,调低了开盘价格,达到了基本理想的销售成绩。
春节前后,高层部分调低了部分房源价格,通过一对一内部销售策略,
重新启动了高层公寓的销售,并取得了较为理想的成绩。在今年上半
年,高层10-11号楼继续采取这一策略,12-13号楼获得预售许可证后
继续采用这一策略。
排屋部分在延续去年销售方法的同时,加强实景体验销售。
二、本案房源特点及推出计划
1. 本案房源特点
2. 本案年度销售计划
3. 年度营销整体思路