文档介绍：,前期工作阶段的主要内容;
、房地产项目招标方式;
了解遵循房地产开发程序的必要性,了解项目立项报批的程序与内容,招标程序与组织形式,办理施工许可。

本章学习要求
遵循房地产开发
程序的必要性
遵循房地产开发具有的内在规律性
是减少房地产开发风险的需要
房地产项目开发是一项复杂的生产活动,
需要有科学合理的开发程序
城市政府制定严格的项目报建审批程序
制度的引导、监督和管理作用
1 房地产开发的阶段划分
遵循房地产开发程序的必要性

投资机会研究
可性研究行
项目评估和决策
获取土地使用权
开发项目立项
规划设计与方案报批
建设工程招标
签署有关合作协议
七通一平等工作
基础工程
主体工程
安装与装修工程
室外工程
竣工验收
销售准备
广告推广
现场销售
物业管理
投资决策阶段
前期工作阶段
工程建设阶段
租售与物业管理阶段
土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,又称“批租”,属于地产一级市场。
土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。P90-91
土地使用权转让
土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人,在投资开发经营的基础上,对出让土地的再转移,土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。
以出让方式取得的土地使用权转让,必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,按照合同约定进行投资开发,属于房屋建设的,完成投资总额的25%(不包括土地出让金),属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用,或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
根据《城市房地产管理法》的规定,划拨土地的范围包括:国家机关和军事用地,城市基础设施和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律行政法规规定的其他用地。
中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发,是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多,可以土地作价入股成立项目公司,也可以进行公司之间的并购或资产重组。
土地合作
(一)可行性研究的含义和目的
含义:
是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
目的:实现项目决策的科学化。民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的作用
是项目投资决策的基本依据
是筹集建设资金的依据
是项目立项、用地审批的条件
是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
是编制下一阶段规划设计方案的依据