文档介绍：房地产抵押贷款证券化
第一节概述
一、什么是住房抵押贷款证券化?
住房抵押贷款证券化(mortgage-backed securitization,MBS)是资产证券化的一种,是指相关金融机构将自己所持有的流动差,但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由特殊机构(Special Purpose Vehicle,简称SPV)购入,经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的、缺乏流动性的、但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的、能够为广大投资者所接受的证券,从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。
二、住房抵押贷款证券化的产生
住房抵押贷款证券化是资产证券化发展史上最早出现的证券化类型,它诞生于20世纪70年代的美国。当时,美国面临着严重的经济衰退,通货膨胀加剧。
商业银行和储贷协会受到了《Q条例》存款利率上限的限制,因而竞争力下降,经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困境,以及为了防止流动性不足带来的更大的信用危机,金融机构不得不一方面出售一部分债权,其中主要是住房抵押贷款债权,以改善自身的经营现状;另一方面则尽力寻求新的金融工具。
美国成立了联邦国民抵押协会(FNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)以及政府国民抵押协会(GNMA)。
三家机构对自己所拥有的住房抵押贷款证券化,在政府部门的推动下,住房抵押贷款证券化得到迅速发展。
住房抵押贷款证券化之后,证券化的金融创新技术被广泛的运用于抵押债权以外的非抵押债权资产。
一般而言,由非抵押债权资产为担保发行的证券被称为资产支持证券(asset-backed securities, ABS),由抵押债权作担保发行的证券被称为抵押担保证券(mortgage-backed securities ,MBS)。
汽车贷款、信用贷款以及与信用卡类似的其他分期还款的贷款,应收账款、普通工商贷款、无担保消费贷款、公用事业租赁等能产生现金流量的应收债权都陆续进入了资产证券化的领域。
三、住房抵押贷款证券化的类型
住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。
最常见的分类是按照交易结构将其分为三种类型的证券,而其他创新类型的证券则都是从这三种交易结构中衍生出来的。
(一)转手证券(Pass-through securities)
是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移,这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。
转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权,SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时,住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。
目前美国市场上有四种基本的转手证券:GNMA转手证券、FHLMC转手证券、FNMA转手证券和私人机构发行的转手证券。
由于有联邦政府机构参与的转手证券,直接或者间接地享受政府的担保,对投资者吸引力大,因而占据了主要的市场份额。