文档介绍：万科·东方尊峪9-11月综合提升建议
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烈焰中
蜕变
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烈焰中的焦灼
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宏观调控影响
政策方向
法律政策名称
目的
影响
时效性
影响时效说明
货币政策
四次加息
吸纳存款,控制资金流向资本
投资市场;
短期
多次加息对房地产企业造成一定的资金压力,但对整体市场影响不大
五次提高准备金率
调控政策
土地增值税清算
建立合理税收制度,促使
建设工期顺利进行
短期
开发商通过增加成本、增大商业地产比例、提高价格等方式进行应对
15%政策性住房比例
商品房中建设经济适用房,解
决中低收入者居住问题
长期
政策性调控每个项目中经济适用房比例,在未来两年对市场的
影响才会显现,提供经济房给中低收入者,在保证大多数中低
收入者有房住的情况下,限制价格哄抬上涨
限外令
限制规范外商直接投资
短期
购房受阴,高端租赁房市场受益
深圳市闲置土地处置工
作方案
加快已批用地尽早开发
长期
促使闲置土地加快开发,避免拖延开工时间,开
发商集中在未来某个时间集中放量
交易秩序
八部委联手整顿房地产
秩序
规范交易市场
避免暗箱操作,哄抬价格
短期
市场相对得到规范,价格趋稳,销售趋缓,购房者持币观望,
广九条(商品房明码标
价、预售款以及定金的
收取等)
政策重压下市场强归静淡
烈焰中的焦灼
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除南山热点片区的后海公馆相对26000带装修的相对价格优势、截流澳城开盘客户成交22套外,博海名苑集中盘优势使得它们吸引较大客流量及相对较好的销售业绩外,本项目、红树西岸、兰溪谷上周都只成交1-2套,而星河丹堤、纯水岸4期、鸿景翠峰、博海等均没有成交,市场整体销售业绩惨淡。
豪宅市场整体表现大幅下滑
数据统计时间:-8-19
豪宅市场
烈焰中的焦灼
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客户流量严重减少,“客户流量”成为项目当前急需解决的问题
客户流量成为
最大问题
本项目客流量表现
烈焰中的焦灼
7
本项目成交表现
烈焰中的焦灼
单位:套
除8月的第一周有11套成交外,其它各周成交套数有限.
销售业绩
持续下滑
8
老业主信心问题
客户对万科寄予厚望,希望在接受了一二期的价格落差后,万科能在产品细节上予以提升。
业主对项目的信心在消减
烈焰中的焦灼
9
新客户拓展问题

第一次开盘
第二次开盘
第一次提价
第二次提价
424套单位
待售中……
推广周期长,缺少新爆发点,效力降低
缺少有效的客源拓展方式
烈焰中的焦灼
10
烈焰中的冷思