文档介绍：2008年上半年长沙市典型楼盘销售情况调研报告
?长沙市房产研究中心
一、调研背景
2008上半年,在全国房地产政策继续从紧的大背景下,一些城市的房地产市场相继出现了异常的波动。年初以来,“拐点”论渐渐越炒越热,越传越神,特别是随着深圳等地打折促销现象的蔓延,各地的潜在住房需求者均不同程度地放慢了购房的步伐。一时间,市场上观望氛围浓厚,潜在住房需求者面临着买与不买两难的尴尬境地。
从整体签约数据来看,长沙房地产市场呈现出了一些较为明显的变化。今年1至6月,全市商品房的销售量与去年同比下降较快,%;其中尤以住宅类商品房的降幅最大,%。同期,全市商品房的供应量持续增长,供销比进一步拉大,∶1。??在这样的大环境下,市场上出现了两种声音:一部分人认为,长沙房价泡沫不多,上半年楼市促销现象,只是小部分开发商的个体行为甚或炒作,长沙楼市并无实质性变化;另一部分人则认为,楼市松动已开始显现,房价下降不可避免,长沙楼市将迎来大的调整。
那么成交减少到底是个案抑或普遍现象?房价到底降了没有?打折促销到底是随行就市抑或炒作?买房还可以再等等吗?本文将基于长沙市20个典型楼盘的签约信息,综合运用统计分析法和实地调查法,对各楼盘的实际销售情况加以分析探讨,以便拨开层层迷雾,较为客观地揭示出2008上半年长沙楼市的真实销售状况,从而为潜在住房需求者购房做出正确的决策参考。
二、数据来源及限定条件
本次分析研究所采用的数据主要来源于长沙市房产预警预报信息系统数据库。数据范围仅限于所选取的20个典型楼盘(详见表格1)2007年至2008?上半年的住宅类商品房签约纪录(共计6837条),而非全市范围内的商品房交易。楼盘的选取主要取决于其知名度、规模和物业品质。
本次研究根据是否包含别墅类物业这一标准,将以上20个典型楼盘分成两大类:普通商品住宅(14个楼盘)和高档商品住宅(6个楼盘)。通过数据分析,衡量不同档次楼盘的真实销售情况。
此外,从楼盘分布区域来看,所选楼盘遍布广泛,其中位于一环以内的楼盘2个,一环与二环之间的楼盘7个,二环与三环之间的楼盘10个,三环以外的楼盘1个。而从楼盘所属板块来看
,所选楼盘覆盖了北城(4个)、东城(3个)、河西(4个)、新南城(5个)、中心(4个)五大板块,能较全面地呈现出长沙楼市整体的销售情况。
三、典型20楼盘的销售数据统计
(一)销售套数与销售率?
1、普通商品住宅成交情况
(1)中心板块
从总体上看,位于中心板块4个所选楼盘的总批准预售套数和总销售套数保持了较为稳定的增长。其中,批准预售套数由07上半年的437套,到07下半年的979套,再到08上半年的2076套,。其次,与07上半年相比,,而08上半年的销售套数则与07下半年的销售套数基本持平。批准预售套数与销售套数增长速度的变化,使供销比在经历了07下半年的明显回落后,∶1的高位水平。
从月均销售套数来看,07上、下半年和08上半年的月均销售套数分别为22套,48套和29套。由于4个楼盘中有3个楼盘均选择在07下半年开盘,07下半年月均销售套数的增长显得尤为突出。从批准预售套数的主力户型来看,30~50平米左右单间的占比最大(%),其次为90~150平米左右的三室二厅(%),再次为70~100平米左右的二室二厅(%)和140~190平米左右的四室二厅(%)。从销售套数来看,三室二厅的成交量最大(%),单间的成交量次之(%),再次为二室二厅的成交量(%)。
(2)河西板块
从总体上看,位于河西板块4个所选楼盘的总批准预售套数,除在07上半年有明显下降外(64套),其余时间段均保持在1000套上下,新增供应量较为均衡。其次,总销售套数从06上半年的421套增长到07下半年的941套,呈稳步上升态势,推动供销比在07年缩小明显。然而,08上半年的总销售套数出现回落迹象,仅为455套,导致供销比拉大,∶1,回升到2006年水平。
从月均销售套数来看,07上、下半年的月均销售套数均为47套,而08上半年有所下降,约19套。从批准预售套数的主力户型来看,90~160平米的三室二厅占比最大(%),其次为70~100平米左右的二室二厅(%),再次为30~70平米左右的一室一厅(%)和110~200平米左右的四室二厅(%)。从销售套数来看,三室二厅的成交量最大
(%),一室一厅的成交量次之(%),再次为二室二厅的成交量(%)。
(3)新南