文档介绍：CHINA SECURITIES RESEARCH
宏观深度研究报告布局制度红利系列报告之二
宏观经济
房地产调控:从量价博弈到利益让渡
本文是一份宏观报告,讨论战略问题为主。
魏凤春
房地产兴起始自 1998 年住房商品化改革,是应对亚洲金融
危机和国内体制变革的产物,对地方是四年前的分税制改革的代 weifengchun@
偿机制。由于天然的行业强关联度和后天的利润源泉和调节者功 010-85130308
能,房地产成为中国经济增长的引擎,特别是廉价货币和资产泡执业证书编号:S0640207100074
沫在相互助长,更成为中国最瞩目和回报率最高的资产。
2009 王洋
房地产兴起是一个资产资本化和财富膨胀过程,创造了一个 wangyang@
利润高地,由此改变了经济秩序、运行规则和各主体的行为模式。 010-85130386
流动性创造和负债扩张实现了货币资源由居民向企业的再配置, 执业证书编号:S1440210080015
同时也成为收入和财富再分配的工具,导致居民的收入和货币财
富贬值。以存量带动流量的增长方式不可持续且效用已递减。
房地产兴盛也是一个社会分化和观点分裂的过程。理解房地
发布日期:2010 年 9 月 27 日
产市场和房地产调控,需要改变思维模式,凭借短期形成的变化
中的观念,从既定立场出发寻找支持论据,都没有意义。房地产
观念和数据的混乱反映了利益格局的和市场的混乱,如何从中得
出有效信息存在障碍,应避免陷入细节争论和自我求证的泥沼。图:房地产市场量价波动的一致性
历次调控失败在于博弈各方的立场、观念和行为的不一致。房屋平均销售价格增长率:住宅
商品房销售面积增长率:住宅
以流动性调节为基调的调控无法改变市场预期,失败有必然性。 60% 商品房销售金额增长率:住房
50%
现在是改变预期、争取共识的时刻。 40%
30%
随着经济继续减速和房价适度回调,明年一季度短期调控或 20%
10%
将告一段落,但真正重要的长期博弈才刚刚开始。短期,遏制房 0%
价过快上涨的目标已经达成,防范房价快速反弹的政策手段还非-10%
-20%
常充足,限于政治交替前期的利益暂时平衡,实质调控难启动, -30%
2006 2007 2008 2009
但已可以在流量上稳定价格。中长期调控将由流量转向存量,由
行政手段转向市场化手段,将是一个利益生成机制和分配格局的
重建,在“征利”和“让利”中实现中央地方关系的体制变革。
改变旧的利益生态和思维模式漫长艰辛,要做好持久战的准备, 相关研究报告
但现在已是一个改变的开始和契机。 权利与繁荣
通胀将迎高峰,流动性未见底
房地产的长远发展取决于泡沫的处置策略和城市化的战略 银行让利的前世今生
和进程安排。过渡期是承受的时期,出于利益平衡、具有现实操 经济下行,政策短期不放松
2012:廉价货币的经济后果
作性的次优选择,将使多数参与者都付出成本。 从增长到分配
外需惯性向上,内需动力减弱
资本市场,年底房地产存在反弹可能;中长期调控明确之前
则或再次回调,之后仍将脉冲式波动;房地产商并非调控的真正
受力点,从中长期调控带来的市场分化中寻找个股机会。
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目录
引言:让利是一连串事件.................................................................... 1
一、发轫和兴盛............................................................................ 2
危机产物............................................................................. 2
增长引擎............................................................................. 2
最热门的资产......................................................................... 3
资产泡沫的形成.....