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2011年6月8日星期三
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《审判动态》2009年第9期(总第68期)
南山法院房地产案件审判调研报告
作者:民二庭、民三庭调研课题组发布时间:2009-06-22 09:38:25
编者按:总结是进步不可或缺的阶段,更是推动司法审判实践的原动力。本文是我院民二庭和民三庭干警合作完成调研报告,在分析2002年以来我院审理房地产案件特点基础上,深入探讨了这些案件折射出的南山房地产市场变化和存在的问题。这篇调研文章既是对我们审判工作的一个全面总结,更是对南山区房地产市场发展中凸显出来的问题概览,是有上级党委和有关政府部门对房地产市场进行考察和规范的有力参考。希望我院其他部门在参阅本篇调研文章的同时认真思考,积极组织调研,及时总结审判经验,使我们的调研工作真正做到为审判服务、为社会服务、为人民服务。
第一章南山区房地产案件审判概况
一、南山区房地产的发展状况
南山区人民法院所在的南山区作为深圳市高新技术产业基地、现代物流基地、旅游基地和教育科研基地,在深圳市的发展过程中起着举足重轻的作用,在深港交流日益频繁的今天,南山区又在为建设成为打造“深港创新圈”的先锋和最适宜安居、创业、发展的现代化国际海滨城区而努力奋斗。
南山区的房地产市场随着南山区的发展也蓬勃发展。1999年底,滨海大道开通,带来了南山房地产业的高速发展,成为深圳房地产开发与销售最活跃的地区,房价上涨了20%至30%。
2003年8月28日,西部通道——跨海大桥动工兴建,南山从深圳的南山变成粤港的南山,2005年西部通道的开通使南山成为粤港一体化过程中最重要的组成部分,2003年底,深圳地铁二期工程的启动,使得南山同时拥有了距海路、陆路、空路更近、更方便的优势,南山的物业价值有超赶福田、罗湖,后来者居上之势。2008年,随着海岸城、信和春天广场等一批商业广场的建成,南山区成为了继罗湖、福田之后的第三个商务区,南山人民的居住环境从“郊居时代”,迈过人文生活基地时代、走向了繁荣的商务时代,展现在我们面前的,是一个全新的南山。与此相适应,对南山区与房地产相关权利的保护也纳入到南山法院的工作范围之列。
二、南山区人民法院房地产审判背景与发展历程
由于目前我国房地产市场体系尚不成熟,法律体系不尽完善,市场管理机制不够健全,房地产市场的开发、经营、交易行为仍不规范等原因,造成南山房地产业在高速发展的同时,发生了相当数量的房地产纠纷,各种新问题、新案件层出不穷,社会矛盾凸现出新的特点。
从人民法院承担的任务来说,一方面,法院应起到“晴雨表”的作用,经济社会的热点焦点问题,在法院受案和审判工作中均能得到客观的反映;另一方面,法院还应该起到“减压阀”的作用,通过公正的审判,依法妥善化解新时期社会矛盾,为经济发展和社会稳定提供强有力的法律保障。南山法院房地产庭自成立以来,在努力完成房地产审判工作的前提下,不断对房地产审判工作进行认真的总结,通过了解房地产案件的现状,研究房地产案件发展的趋势,分析面临的问题,提出对策建议,从而进一步改进审判工作,更好地规范房地产业的市场行为,妥善解决新时期社会矛盾,为构建和谐南山效益南山提供了更有力的司法保障。
三、南山法院房地产案件审判现状
一方面南山区房地产业的蓬勃发展带来了社会的繁荣,另一方面房地产开发与交易中存在的矛盾与冲突也不时显露,南山法院受理的与房地产案件相关的案件数也随之上升。受理案件的类型也随着房地产发展的程度有所差异,具体说来,新楼盘的建成入伙一段时间后,与房产相关的案件主要表现为小业主与开发商间的纠纷、银行与小业主间的纠纷;待到2007年南山区的房地产开发进入相对稳定期后,新开发的楼盘数量减少,房地产交易的方式更多地由一手楼交易转变为二手楼交易,与房地产相关的纠纷与逐步转为二手房交易纠纷,如业主与中介公司的纠纷,买方与卖方间的纠纷等等。
(一)充分发挥审判职能,依法审结大量房地产案件
南山法院一直注重审判职能的发挥,认真审理各类经济纠纷案件,为南山区经济社会的发展营造一个良好的法制环境为努力。进入新世纪以来,南山区房地产事业蓬勃发展,南山法院也随即调整工作思路,公正维护房地产纠纷案件中当事人的合法权益,力求通过法律手段保护南山区房地产业的健康有序发展。自2002年至2008年,南山法院共受理各类型房地产案件12,033宗,结案12,026宗。
经统计和分析,近年南山法院审理的房地产案件总体表现出以下态势和特点:
1、房价的阴晴