文档介绍：金隅嘉业集团
2010年3月天津
津南区房地产市场进入研究
目录
PART 1 发展及潜力研究
PART 2 土地市场发展情况
PART 3 住宅市场发展情况
PART 4 竞争情况
专题——整体经济的发展带来的人口郊区化倾向
城市化
被动郊区化
主动郊区化
城市中心拥有最优越的可达性和区位优势
城市要素向中心聚集
城市中心规模经济,涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能
郊区快速干道初步形成,市政基础设施完善
郊区主流客户为本区域的中高收入阶层
购房目的为第一居所、第二居所或投资
有城市更新改造背景形成大量购房需求
政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设
在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重
城市化进程
发展特征
指标特征
居住特征
人均收入(GDP)/美元<300
人均收入(GDP)/美圆300-1000
人均收入(GDP)/美圆>3000,城市化率70%
解决温饱问题;生理性需求占主导地位的阶段,主要是对农产品和轻工品的需求
追求便利和功能阶段;人们对耐用品的消费需求迅速增加,从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主
人均收入(GDP)/美圆1000-3000
追求降低住宅成本;改善居住环境并重非物质消费(如:旅游、健身、体育保健及文化欣赏等)大大增加
追求生活质量阶段
大都市,城市群
城市出现多个中心
副中心的出现
多个城市共同发展
天津
人口挤出
人口自然分流
天津2009年人均GDP超过9000美元,但城市化率不足70%,因此整处于被动郊区化向主动郊区化的发展过程中,作为近郊地区(包括津南),特征最为明显。
PART 1 发展及潜力研究
现状及规划
地产发展
经济现状
人口发展及预测
行政区划概述
津南区为天津市环城四区之一,;
津南区东临天津港,西连市中心城区,南接大港石化工业区,北依海河,处于天津市经济发展的主轴上,是连接天津市市区及滨海新区的热点区域;
该区占海河综合开发全长72公里的中下游32公里
东部的葛沽镇是滨海新区产业规划政策区。
津南区是承接中心城区城市扩展和滨海新区产业功能的重要地区,葛沽镇是滨海新区产业规划政策区
滨海地区
天津市区
北京
津南区
经济发展轴
产业现状
津南区主要工业区为八里台工业区,是连接滨海新区产业带的核心;
津南区主动承接滨海新区产业传导,形成微电子产业为核心的产业走廊,发展成为滨海新区第九大功能区。
津南区以葛沽为基点,规划为滨海新区津南产业分区
各区域规划分析
从行政区划来看:
咸水沽镇作为区政府所在地,应体现出津南政治、经济、文化中心的特有风格;
小站镇依托小站练兵园建设,主打历史文化名镇;
葛沽镇依托民俗文化,主打民俗文化镇;
八里台镇依托天嘉湖、农业科技园区,主打生态镇;
双港镇要加快城市化建设步伐,实现“北提升”发展战略;
生态、农业科技
历史文化
快速城市化
政治中心
民俗、工业
北部区域,以新家园等住宅项目为启动点,最先提升北部,但目前相应商业配套缺乏。
小站的历史文化
津南区以“小站稻”、“小站练兵”、“漕运文化”而知名。
小站练兵:
目前津南区小站镇正依托小站练兵园建设,主打历史文化名镇。津南区自古以来战略位置十分重要,面对渤海、背靠天津,辐射华北,为历代兵家所重视。津南小站练兵也造就了一批历史凤云人物,其中有4任总统,1任临时执政,17界政府总理,诸如袁世凯、冯国璋、徐世昌、曹锟、段祺瑞等人,从这里走向了中国政坛。
漕运文化:
津南区葛沽镇地处海河尾闾,早在宋朝端拱二年就得到开发,元朝开通海运后成为航海着陆点、小村镇码头。明朝初期这里漕船云集,是漕运线上的一个繁华地带,南粮北调,北盐南运,舟揖方便。因此,葛沽的民风、民俗带有明显的漕运文化色彩。
津南区所在区位自古以来具有重要战略位置,区域具有明显的漕运文化色彩
小站镇正依托小站练兵园建设,主打历史文化名镇。