文档介绍：对策与战略
房地产市场中的土地价格问题
———土地价格刚性探讨
! 林荣茂
一、地价越高越好吗?———一个价值判断问题他适了。⋯⋯他移动资本,此资本此前在该国所经营的一切产业,
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主流目前政府部门所采纳的观点认为:随着我国城市建设就会随之停止。⋯’资本被驱逐出去多少,君主及社会两方面的
的飞速发展,城市基础设施、配套服务及周边环境的改善使土地收入源泉就会涸泽多少,资本向外移动,不但资本利润,就是土地
价值日益凸显,地价作为土地价值的反映,理应有所提升。地价的地租和劳动工资,亦必因而缩减。”
上涨反映了市场供求状况,有利于土地这种稀缺资源的优化配因此高地价只能取得短期效益,而对长期可持续发展不
置。另外,较高的地价有利于筹集更多的城市建设资金,城市的发利。既然高地价并不是一个很好的政策选择。那么短期内市场是
展与地价之间会形成一种良性互动。反对者(主要是房地产企业) 否存在抑制价格上涨内在因素呢?我们发现,土地市场普遍存在
从宏观经济发展的角度出发,认为:地价的不断上涨催升了房价供给冲动。按照新古典经济的边际分析方法,土地供给的最优条
上涨,一方面形成了房地产泡沫,另一方面提高了城市居住和土件是出让土地的边际收益等于边际成本。一方面,在土地出让收
地资源利用的成本,不利于吸引像资金、技术这样一类可移动要益(出让金)和成本(土地补偿、拆迁安置)以货币表现且可以量化
素,最终将削弱城市可持续发展的潜力。比较时,土地边际收益在数值上明显大于边际成本;另一方面,高
笔者认为,上述两种观点看似矛盾却并不矛盾。第一种观点地价带来的显化货币收益可以使很多人立马受益,但地价上涨所
着眼于短期内城市的发展,而第二种观点更符合长期可持续发展带来的潜在资本流失、竞争力下降等危害,对大多数公众而言,影
观。响大而分散,需要很长一段时间来显现。在理性无知的情况下,公
从区位替代的角度看,自!" 世纪#" 年代以来,随着通讯和众对地价上涨缺乏足够警觉,对其造成的损失也估计不足。在上
运输技术的发展,资本移动日趋简易,不同地区间的资本、劳动竞述两方面因素的合力作用下,城市土地供给将超出均衡时的需
争已日益演化为一种“制度竞争”。可移动的生产要素(资本、知识求。这种超额土地供给能否平抑地价,并最终抵消地价上涨所带
和企业家)总是迁往能使他们获得较高回报的不可移动要素(土来的不利影响呢?
地、非熟练劳动和制度性基础结构)所在地区。从发展中国家的经二、城市土地价格上涨的刚性机制
验来看,高地价的地区在吸引可移动资源方面明显处于区位劣$’土地储备机构的内在矛盾
势,而低地价的地区在吸引资源方面成效显著,两种之间存在明土地储备制度最早于$#(& 年出现在荷兰的阿姆斯特丹。当
显的区位替代。时荷兰主要城市都进入了高速发展阶段,大量的工人急需住房。
从福利经济学的角度看,土地出让金经企业之手以成本的方荷兰作为北欧的低地面以下,土
式最终转嫁到消费者头上。在按揭购房的情况下,消费者相当于地改造依赖一套复杂的排水系统,而此前国家已建造了一套这样
用明天的钱支付今天的城市建设费用。地价越高,消费者未来的的系统,为发挥规模经济,承担私人所无法承担的高昂开发成本,
负担就越重,现在的福利剩余就越